In base ai dati forniti il soggetto esecutato non è titolare del diritto di proprietà del cespite pignorato, bensì di enfiteusi, diritto reale di godimento su fondo altrui disciplinato dagli artt. 957 ss. c.c.

Ciò si evince dal principio nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest, in forza del quale il dante causa dell’esecutato non può che avergli ceduto l’enfiteusi.

Conseguentemente, il pignoramento – che ha colpito la piena proprietà – è stato eseguito “in eccesso”, avendo aggredito più di quanto in titolarità del debitore.

Se il diritto effettivamente spettante al debitore ha contenuto minore rispetto a quanto prospettato nel pignoramento, l’atto esecutivo resta valido ed efficace limitatamente al diritto nella minore estensione o quota di cui l’esecutato sia titolare, alla duplice condizione che non si dia luogo alla costituzione di nuovi diritti (in precedenza inesistenti) sul bene staggito e che il creditore, annettendo espressamente carattere di inscindibilità al diritto pignorato, non insista per la vendita del diritto sul bene come da lui erroneamente individuato (Cass., 3/4/15, n. 6833).

Con specifico riferimento ad un caso in cui era stata pignorata la piena proprietà sebbene il debitore fosse titolare del diritto di superficie, Cass., 14/3/2013, n. 6576 ha ritenuto valido ed efficace – limitatamente al diritto reale minore – il pignoramento che era stato genericamente riferito alla proprietà del bene: “... attesa la possibilità di ricondurre la proprietà superficiaria – come riferita ad un immobile edificato, considerato in modo distinto dal suolo su cui sorge – ad una nozione di proprietà limitata da un punto di vista meramente soggettivo (nei confronti dei soggetti diversi dal concedente) e temporale (in relazione al negozio di costituzione del diritto), la prima oggettivamente sussiste ex se ed è un quid minoris rispetto alla seconda, in quanto in essa ricompresa; pertanto, il vincolo normalmente impresso con il pignoramento va a colpire ipso iure del tutto idoneamente il minor diritto, rispetto a quello più ampio in astratto riconducibile alla dizione adoperata, di cui risulti effettivamente titolare il debitore pignorato; e neppure comporta la creazione ex novo, obiettivamente impossibile per il pignoramento, che può colpire solamente diritti già ontologicamente esistenti e non già costituirne di nuovi, di un diritto reale, prima inesistente, sul bene oggetto di pignoramento.”

L’oggetto dell’esecuzione, perciò, è costituito dal diritto di enfiteusi.

Per assolvere diligentemente i propri compiti, l’esperto stimatore deve:

• prospettare al giudice dell’esecuzione l’erronea indicazione del pignoramento affinché, nel disporre la vendita, tenga conto dell’effettivo oggetto della medesima
• stimare il diritto di enfiteusi considerando, a norma dell’art. 173-bis n. 8 disp. att. c.p.c., la possibilità di affrancazione (art. 971 c.c.) da parte dell’acquirente
• al fine di dare un’informazione completa agli interessati all’acquisto, indicare la somma da versare al concedente per ottenere l’affrancazione (ai sensi dell’art. 9 della legge 18/12/1970, n. 1138 “L'affrancazione del fondo si opera in ogni caso, anche quando si tratti di enfiteusi urbane o edificatorie, mediante il pagamento di una somma pari a 15 volte l'ammontare del canone”, che corrisponde al reddito dominicale aggiornato coi coefficienti previsti per le Imposte dirette).

Quanto alla prospettata problematica di “allineamento catastale”, si osserva che nella vendita forzata non trova applicazione l’art. 29, comma 1-bis, della Legge n. 52 del 27/2/1985 (introdotto dal d.l. del 31/5/2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla legge 30/7/2010, n. 122).