L'esperto risponde alla domanda:
- Rivendere immobile acquistato all'asta -
Salve, la situazione che mi si è presentata è la seguente : acquisto la mia prima casa ad un asta giudiziaria a marzo 2017, procedo al saldo entro i 60 giorni e ricevo il decreto di trasferimeto ad ottobre 2017, non essendoci un custode la casa è abitata dall'esecutato con i figli, quindi procedo con l'ausilio di un legale a notificare il decreto all'esecutato mezzo ufficiale giudiziario per poi partire con le pratiche dello sfratto. La scorsa settimana l'ufficiale giudiziario notifica il decreto e il giorno successivo il mio avvocato viene contattato dal legale della figlia dell'esecutata che sarebbe interessata a farmi una proposta per riacquistare la casa. Ora tralasciato il fatto che potevano cercare di riscattarla in altro modo a suo tempo, se io fossi interessato a trattare per la vendita, contando che ho beneficiato dei bonus prima casa a quali tassazioni andrei incontro vendendo l'immobile con una plusvalenza?
Nel rispondere al quesito proposto, è innanzitutto opportuno precisare come non sussista per l’aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata alcun divieto a rivendere il bene al debitore esecutato o suoi familiari: come chiarito infatti dalla Cassazione, sussiste nullità per frode alla legge dell’eventuale rivendita soltanto se essa sia attuazione di un accordo tra debitore esecutato e terzo da lui incaricato di acquistare per suo conto l'immobile, configurando un negozio diretto ad eludere il divieto per il debitore di partecipare alla vendita forzata (Cass. 16/05/2007, n. 11258).
Ciò chiarito, nel caso in esame la rivendita dell’immobile sconterebbe una duplice tassazione, avente ad oggetto l’imposta di registro e l’imposta sul reddito.
Sotto il primo aspetto, si deve considerare infatti che il trasferimento con atto a titolo oneroso prima del decorso di cinque anni dall’acquisto fa venir meno (quale che sia il prezzo di rivendita, anche per ipotesi uguale o inferiore a quello di acquisto) il beneficio della cd. prima casa, ovvero l’applicazione in sede di registrazione del decreto di trasferimento dell’aliquota nella misura ridotta del 2% sul prezzo di aggiudicazione (ovvero, se richiesto, sul cd. prezzo valore). Pertanto, ai sensi della nota II-bis).4. all’art.1 del d.P.R. 131/1986 (testo unico imposte di registro), l’aggiudicatario che rivende è tenuto al pagamento della differenza tra la misura ordinaria dell’imposta di registro (pari al 9% della base imponibile costituita dal prezzo di aggiudicazione o dal prezzo valore) e quanto già versato (il 2% della stessa base imponibile) nonché di una soprattassa pari al 30% dell’imposta.
Quanto all’imposta sul reddito, se la rivendita avviene per un prezzo maggiore di quello di acquisto si determina una plusvalenza tassabile.
L’art. 67, comma 1, del d.P.R. 917/1986 (testo unico imposte sui redditi) ricomprende tra le plusvalenze determinanti un reddito tassabile per le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio dell’impresa, arte o professione anche quelle realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili, ossia fabbricati e terreni agricoli, acquistati o costruiti da non più di cinque anni.
La plusvalenza è costituita dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, aumentato di ogni costo inerente al bene stesso (aumentato cioè degli oneri fiscali e dei compensi notarili sopportati per l’acquisto e di eventuali spese sostenute per opere incrementative del valore dell’immobile).
La plusvalenza così realizzata, tuttavia, in luogo della normale aliquota risultante dalla dichiarazione dei redditi della persona soggetta a tassazione, può essere sottoposta ad un’imposta sostitutiva nella misura predeterminata ed uguale per tutti del 20%: si tratta di una modalità di tassazione alternativa a quella ordinaria, la cui scelta è rimessa al contribuente, che deve farne espressa richiesta al notaio all’atto della stipulazione dell’atto di cessione dell’immobile.