L’art. 63 disp. att. c.c. (sia nel previgente comma 2, sia nell’attuale comma 4, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012) stabilisce la regola della solidarietà tra il precedente condomino (nell’espropriazione, il debitore esecutato) e l’acquirente (anche in executivis) dell’unità immobiliare in condominio per il pagamento dei contributi condominiali.

L’aggiudicatario potrà, quindi, essere chiamato a ripianare il debito dell’esecutato nei confronti del condominio (il quale è raramente soddisfatto nell’esecuzione immobiliare dato che i suoi crediti non godono di alcun privilegio).

La disciplina della solidarietà implica l’astratta possibilità dell’aggiudicatario (divenuto acquirente) che abbia soddisfatto il credito del condominio di rivalersi sul suo dante causa (l’esecutato); tuttavia, poiché il condomino debitore è presumibilmente insolvente, in concreto il credito del condominio graverà in via definitiva sull’acquirente.

Occorre precisare che l’obbligazione incombe sull’aggiudicatario solo dopo il decreto di trasferimento, atto che gli trasferisce la proprietà del bene pignorato.

Inoltre, la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi condominiali è limitata al biennio precedente l’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. c.c. e non già l’art. 1104 c.c. (Cass. 18/8/2005, n. 16975).

È al decreto di trasferimento che occorre riferirsi per calcolare il predetto biennio: secondo un primo orientamento, si tratta delle spese condominiali dell’anno solare in corso al momento della sottoscrizione del decreto e di quello precedente; in senso opposto, Cass. 22/3/2017, n. 7395, ha statuito che «in tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso” va intesa, alla luce del principio della “dimensione annuale della gestione condominiale”, con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare» (pertanto, occorre avere riguardo alle annualità della gestione condominiale).

Peraltro, le spese potrebbero essersi accumulate anche nel corso del processo esecutivo posto che il custode giudiziario non deve provvedere al loro pagamento (così, in un obiter dictum, Cass. 22/6/2016, n. 12877).

In conseguenza di quanto esposto, l’amministratore condominiale potrà pretendere dall’acquirente in executivis il pagamento dei contributi relativi a:

• spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune (spese ordinarie) sostenute nel biennio precedente: infatti, l’obbligo di pagamento insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome dell’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1130, n. 3, c.c.); è irrilevante l’inserimento di tali spese in un precedente bilancio preventivo, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale (Cass. 3/12/2010, n. 24654); l’acquirente ha, ovviamente, facoltà di rivalersi sul dante causa per le spese ordinarie pagate al condominio;
• spese per l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni (spese straordinarie) deliberate nell’ultimo biennio: in questo caso, per individuare il momento di insorgenza della spesa occorre fare riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. 22/3/2017, n. 7395).

Quanto alle spese legali sostenute dal condominio per il recupero del credito nei confronti del condomino moroso, l’acquirente non subentra nel lato passivo dell’obbligazione e, conseguentemente, la pronuncia di condanna ottenuta dal condominio non può essere “direttamente” impiegata nei suoi confronti. Tuttavia, deve ritenersi legittima la deliberazione dell’assemblea condominiale che, nel bilancio, addebiti integralmente al condomino moroso le spese legali liquidate a suo carico (Cass. 18/1/2016, n. 751) o quelle sostenute per la promozione dell’azione: conseguentemente, se tali spese risultano inserite nel bilancio condominiale dell’anno in corso o di quello precedente, l’aggiudicatario ne risponde “indirettamente”, perché solidalmente responsabile col dante causa moroso.

Il limite del biennio e il chiaro riferimento ai contributi condominiali impedisce all’amministratore di richiedere all’aggiudicatario/acquirente il pagamento di ulteriori o diverse somme, né si può ritenere legittima la pretesa dell’amministratore relativa ad annualità precedenti: in particolare, l’amministratore non può esigere il pagamento del debito anteriore al biennio che sia stato (re)inserito nei più recenti bilanci condominiali (si tratterebbe di un’illegittima elusione dell’art. 63 disp. att. c.c., perché farebbe carico all’acquirente di insoluti risalenti a data antecedente all’annualità in corso e a quella precedente).