L'esperto risponde alla domanda:
In una recente esecuzione immobiliare il professionista delegato, aggiudicato l'immobile, deve provvedere a redigere il decreto di trasferimento contenente la cancellazione dei gravami (un paio di formalità pregiudizievoli).
Risultano trascritte due domande revocatorie e i relativi procedimenti sono stati definiti con sentenza favorevole agli attori, le quali non possono essere cancellate con decreto di trasferimento.
La Conservatoria sostiene che si deve depositare una istanza al Tribunale (ma non al giudice dell'esecuzione) in cui, previa indicazione analitica dei dati di riferimento delle due trascrizioni e dato atto dell'aggiudicazione se ne chiede la cancellazione e che tale istanza, non dipendendo dal decreto di trasferimento, può essere depositata anche prima dell’emissione di questo.
Si pongono tre quesiti:
1) il professionista delegato è legittimato ad avanzare la predetta istanza o è onere dell'aggiudicatario?
2) non è più corretto richiedere la declaratoria di non opponibilità all'acquirente?
3) poiché l'ipoteca del creditore procedente è stata iscritta prima delle trascrizioni delle domande di revocatoria avanzate dai due creditori intervenuti, l'aggiudicatario corre il rischio di vedersi pignorato l'immobile dai creditori che hanno vittoriosamente esperito le azioni?
Come ha correttamente rilevato, col decreto di trasferimento non è possibile disporre la cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali.
La competenza a ordinare la cancellazione della domanda giudiziale spetta esclusivamente al giudice innanzi al quale pende la controversia e, in ogni caso, soltanto in caso di rigetto della domanda.
Perciò, posto che nel caso le azioni revocatorie sono state esercitate vittoriosamente dai creditori intervenuti, non può in alcun modo procedersi alla cancellazione.
Conseguentemente, è errato il suggerimento di avanzare istanza al giudice della controversia per conseguire la cancellazione della trascrizione.
Nella fattispecie descritta, sul bene del debitore esecutato risultano nei registri immobiliari le seguenti formalità: nell’ordine 1) iscrizione di ipoteca, 2) trascrizione di domanda giudiziale, 3) trascrizione di pignoramento, 4) trascrizione del decreto di trasferimento.
A norma dell’art. 2652 n. 5 c.c., la sentenza che accoglie la domanda di revoca di un atto soggetto a trascrizione che sia stato compiuto in pregiudizio dei creditori (art. 2901 c.c.) “non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.
A contrario, l’accoglimento della domanda pregiudica gli atti a titolo oneroso successivi alla trascrizione: dunque, potrebbe astrattamente sostenersi che il pignoramento e il conseguente decreto di trasferimento siano travolti dalla pronuncia di revoca dell’atto di acquisto dell’esecutato.
Tuttavia, la regola dell’art. 2652 c.c. deve essere coordinata con quella dell’art. 2808, comma 1, c.c. che “attribuisce al creditore [ipotecario] il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”, norma che – in sostanza – riconosce al creditore ipotecario il “diritto di pignorare” l’immobile ipotecato.
L’espropriazione forzata condotta dal creditore ipotecario non può che procedere fino all’aggiudicazione e al trasferimento della proprietà all’aggiudicatario e alla successiva distribuzione del ricavato dalla vendita con prevalenza dell’ipotecario e dell’aggiudicatario/acquirente su coloro che abbiano trascritto atti o domande dopo l’iscrizione ipotecaria.
Con una semplificazione, si può affermare che l’aggiudicatario “compra il bene dall’ipotecario” e che la posizione sua posizione è assimilata a quella del predetto creditore.
Tecnicamente, si tratta dell’effetto di “cristallizzazione giuridica” del bene in forza dell’iscrizione ipotecaria, che rende insensibile al creditore ipotecario gli atti successivamente iscritti o trascritti, e, per corollario, l’acquisto da parte dell’aggiudicatario si rinsalda con la condizione giuridica in cui il del bene si trovava al momento dell’iscrizione dell’ipoteca.
Diversamente opinando (e, cioè, ipotizzando il travolgimento dell’acquisto dell’aggiudicatario), l’immobile non potrebbe essere considerato libero da gravami e la sua alienazione ne uscirebbe fortemente ostacolata: la soddisfazione del creditore garantito da ipotecario resterebbe pregiudicata dall’incertezza insita nella possibile sopravvenienza di domande giudiziali trascritte successivamente all’iscrizione dell’ipoteca e dalla conseguente impossibilità di una valutazione definitiva del valore di realizzo dell’immobile al momento della concessione del credito e dell’iscrizione dell’ipoteca medesima; di fatto, la garanzia ipotecaria potrebbe divenire irrealizzabile per vicende future rispetto alla sua costituzione, in violazione di tutti i principi che reggono il credito ipotecario (e in contrasto con il primo criterio interpretativo: la ragionevolezza!). Inoltre, in caso di evizione per effetto di un pignoramento compiuto dall’attore in revocatoria (trascritta dopo l’ipoteca ma prima del pignoramento) l’aggiudicatario potrebbe pretendere, ex art. 2921 c.c., la restituzione del prezzo versato proprio dal creditore ipotecario, il quale si ritroverebbe – all’esito dell’espropriazione forzata – senza l’ipoteca (già cancellata) sul bene concesso a garanzia e senza il controvalore in denaro del cespite alienato, potendo al più intervenire (come chirografario) nella nuova esecuzione intrapresa sul medesimo bene da altri creditori (l’effetto sarebbe, evidentemente, paradossale!).
In conclusione, il conflitto sostanziale tra creditore ipotecario procedente ed attore che abbia trascritto la propria domanda giudiziale successivamente all’iscrizione ipotecaria deve essere risolto a favore del primo e, conseguentemente, anche la posizione dell’aggiudicatario risulta prevalente su quella del suddetto attore.
Teoricamente, l’acquirente in executivis potrebbe agire per far accertare la prevalenza del proprio diritto, ma tale facoltà deve essere supportata da un concreto ed attuale interesse all’azione (art. 100 c.p.c.).