L'esperto risponde alla domanda:
Per una vendita senza incanto l’offerente ha compilato l’offerta indicando un prezzo di acquisto di € 10.000,00, anziché quello di € 100.000,00, stabilito per l’offerta minima; all’offerta è stato allegato un assegno di cauzione pari a € 10.000,00.
Detto offerente può essere ammesso a partecipare alla gara innanzi al professionista delegato? In caso di risposta negativa e di svolgimento della gara con la sua partecipazione, qualora si aggiudicasse l’immobile, quale immediata tutela potrebbero avere gli altri concorrenti interessati all’acquisto?
Nella vendita senza incanto l’interessato all’acquisto formula un’irrevocabile offerta di acquisto dell’immobile.
Poiché questa costituisce – oltre che condizione per la partecipazione alla gara – manifestazione della volontà di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, è evidente che ai suoi elementi essenziali (per la conclusione di una vendita immobiliare) si debba collegare un particolare rigore formale, sia per consentire l’accesso alla gara ai soli soggetti legittimati (in caso di plurime offerte), sia per poter fondare l’aggiudicazione (in caso di unico offerente).
Il prezzo offerto – per iscritto, nell’offerta presentata – costituisce requisito indispensabile di una valida offerta: se questo è inferiore di oltre un quarto al prezzo-base, l’offerta è inammissibile.
La legge prevede che la cauzione sia calcolata in percentuale sul prezzo offerto e non viceversa: in altri termini, non appare legittimo inferire il prezzo offerto dall’importo della cauzione (peraltro, a dispetto del dato specificato dall’offerente), dovendosi piuttosto verificare che la cauzione sia pari (o superiore) al 10% del prezzo offerto.
Nel caso, dunque, l’offerente non può essere ammesso a partecipare alla gara poiché il prezzo risultante dalla sua offerta è inferiore a quello stabilito per l’offerta minima. Il verosimile errore materiale in cui è incorso l’offerente non può comunque essere emendato, attesa la perentorietà dei termini per la formulazione delle offerte.
Se la gara innanzi al professionista delegato si è comunque svolta nonostante tale inammissibilità, questa deve ritenersi viziata dalla partecipazione di un soggetto non legittimato.
Tuttavia, poiché non è ammessa l’opposizione agli atti esecutivi avverso gli atti del professionista delegato, ciascuna delle parti (creditori e debitore) e ogni offerente possono proporre reclamo al giudice dell’esecuzione ex art. 591-ter c.p.c. (la norma non prevede termini perentori per proporre il reclamo) chiedendo di revocare l’aggiudicazione e, conseguentemente, di ripetere l’esperimento di vendita alle stesse condizioni.