Nel sistema delle espropriazioni immobiliari, il decreto di trasferimento assume una duplice valenza: dal punto di vista processuale, è l’atto conclusivo della fase di liquidazione del bene staggito; sotto l’aspetto sostanziale, è l’atto che determina il verificarsi dell’effetto traslativo sul diritto pignorato in favore del soggetto aggiudicatario.

Il decreto di trasferimento, predisposto in bozza dal professionista delegato e sottoscritto dal giudice dell’esecuzione, viene a giuridica esistenza con il deposito in cancelleria (usualmente oggi eseguito con modalità telematiche) da parte del giudice, sicchè da quel momento non sono più ammissibili istanze di sospensione della vendita o di revoca o annullamento dell’aggiudicazione (Cass. 20 maggio 2015, n. 10251).

Dal momento dell’emissione, come ora individuato, il decreto di trasferimento produce i suoi effetti: l’aggiudicatario acquista la titolarità del diritto pignorato, cioè a dire, se oggetto della espropriazione era il diritto dominicale, diviene proprietario dell’immobile ed ha diritto a conseguirne il possesso.

Nessun rilievo, a tal fine, rivestono gli adempimenti successivi alla emissione del decreto di trasferimento, posti a carico del professionista delegato, che rispondono a differenti finalità: la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate serve ad assolvere l’obbligo tributario, essendo il decreto di trasferimento atto soggetto a plurima imposizione fiscale (imposta di registro, ipotecaria e catastale); la trascrizione nei registri immobiliari ha natura di pubblicità dichiarativa, necessaria cioè ai fini della opponibilità ai terzi nelle forme della pubblicità legale dell’avvenuto trasferimento del diritto, già verificatosi con l’emissione del decreto; la voltura, infine, è attività prescritta per la regolarità delle risultanze catastali.

Qualora l’immobile trasferito sia già nella disponibilità del custode (perché ab origine libero oppure perché oggetto di ordine di liberazione già attuato), dal momento del deposito del decreto di trasferimento sorge per il custode giudiziario l’obbligo di immettere l’aggiudicatario nel possesso del cespite, attività (opportunamente da documentarsi con apposito verbale) cui consegue la cessazione dell’ufficio di custodia e la liberazione del custode dalle relative responsabilità, civili e penali.

E’ opportuno precisare, in argomento, che, ove l’ordinanza di vendita abbia previsto la facoltà del versamento del saldo prezzo in maniera rateale e l’aggiudicatario si sia avvalsa della stessa, l’art. 574 c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione possa autorizzare l’aggiudicatario che ne faccia richiesta ad immettersi nel possesso del bene dell’immobile venduto nelle more del pagamento del prezzo, a condizione che sia prestata una fideiussione autonoma, irrevocabile e a prima richiesta, rilasciata da soggetti particolarmente qualificati ed affidabili (banche, società assicuratrici o intermediari finanziari sottoposti a revisione contabile), per un importo pari ad almeno il trenta per cento del prezzo di vendita, a garanzia del rilascio dell’immobile in ipotesi di decadenza dell’aggiudicatario nonché del risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’immobile.

Al di là della previsione dell’art. 574 c.p.c. ora sinteticamente descritta (invero scarsamente applicata), va sottolineato come in vari uffici giudiziari sia invalsa la prassi (ispirata a criteri di efficacia ed efficienza della procedura) della nomina dell’aggiudicatario quale custode giudiziario dell’immobile al momento del versamento integrale del saldo prezzo (con contestuale sua immissione nel possesso del bene).

Si tratta di soluzione operativa sicuramente apprezzabile, perchè essa consente all’aggiudicatario che ha assolto il suo obbligo di versare il prezzo e che è destinato a divenire proprietario del bene (salva la eccezionale ipotesi di sospensione della vendita prevista dall’art. 586 c.p.c.) di poter godere dell’immobile senza dover risentire dei tempi occorrenti per la pronuncia del decreto di trasferimento (nonché degli eventuali ritardi degli organi della procedura al riguardo); essa, inoltre, non comporta  aggravio di spese o costi a carico della procedura, atteso che, ai sensi dell’art.2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non e' dovuto alcun compenso.