Secondo la giurisprudenza di legittimità, sono applicabili alla vendita forzata le norme del contratto di vendita, in quanto compatibili.

In particolare si ritiene applicabile l'art. 1477 c.c. – riguardante l'obbligo di consegna della cosa venduta incombente sul venditore – in base al quale la res deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento dell’alienazione.

Conseguentemente, l’acquisto da parte dell’aggiudicatario integra una posizione giuridica tutelata, qualificabile come ius ad rem, sospensivamente condizionata al versamento del saldo-prezzo.

In caso di lesione dello ius ad rem l’aggiudicatario può ricorrere a rimedi risarcitori e, a particolari condizioni, può anche ottenere la risoluzione della vendita forzata con restituzione del prezzo versato.

La responsabilità risarcitoria per eventuali danni arrecati all’immobile dopo l’aggiudicazione incombe, in primis, sul soggetto che ha compiuto gli atti di danneggiamento. Tuttavia, poiché spesso si tratta del soggetto esecutato, la sua insolvenza non fornirebbe in concreto alcuna soddisfazione all’aggiudicatario del cespite danneggiato.

Può ipotizzarsi una concorrente responsabilità del custode giudiziario, anche se l’art. 2051 c.c. (riguardante proprio la responsabilità custodiale) non è sempre invocabile.

Infatti, sino alla revoca della concessa autorizzazione a continuare ad abitare l’immobile, vi è un evidente concorso tra i poteri del custode e del debitore, sicché è naturale concludere che almeno una parte dei doveri di custodia – segnatamente quelli che attengono alla conservazione materiale dell’immobile – continuino a far capo all’occupante sul quale incombe il divieto di compiere atti che pregiudichino l’integrità del cespite staggito.

Peraltro, anche in caso di mancanza di autorizzazione al debitore e di nomina del custode giudiziale – dovendosi escludere, in assenza di una relazione materiale con il bene, l’esistenza di una responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. – non è identificabile una condotta esigibile dell’ausiliario in relazione a comportamenti posti in essere dal debitore: sino a quando l’esecutato rimane nella detenzione dell’immobile, non è concretamente realizzabile alcuna condotta del custode idonea a impedire tali danneggiamenti.

Esclusa l’applicabilità dell’art. 2051 c.c., potrebbe ipotizzarsi una responsabilità risarcitoria per fatto illecito ai sensi dell’art. 2043 c.c. (oppure, secondo un’altra lettura, una responsabilità contrattuale) del custode per la violazione del dovere stabilito dalla legge di assicurare la piena corrispondenza tra la cosa sulla quale è caduta la manifestazione di volontà dell'aggiudicatario e quella venduta, e, cioè, per la lesione dell'aspettativa tutelata dell'aggiudicatario (lo ius ad rem).

Un precedente giurisprudenziale (Cass. 30/06/2014, n. 14765) ha statuito che “in relazione allo ius ad rem (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'iter esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto, ... i quali, allorché l'aggiudicatario lamenti la perdita o il danneggiamento dell'immobile aggiudicato prima del deposito del decreto di trasferimento, rispondono del relativo danno a norma dell'art. 2043 cod. civ.” (nella specie era stato condannato al risarcimento dei danni un terzo che, d'accordo con i proprietari/custodi, aveva effettuato, dopo l'aggiudicazione di un fondo ma prima del decreto di trasferimento, il taglio di alberi da pioppo ivi insistenti).

Secondo un filone interpretativo (http://www.inexecutivis.it/approfondimenti/il-custode-giudiziario-nelle-procedure-esecutive-immobiliari/) si può ravvisare un’obbligazione ex lege di natura contrattuale e, quindi, in caso di perdita o di danneggiamento della cosa venduta successivo all'aggiudicazione il custode (debitore) è tenuto al risarcimento del danno subito dall’aggiudicatario (creditore), in conseguenza dell'inadempimento, se non prova che esso è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.).

I rimedi differenti da quelli risarcitori mirano alla risoluzione della vendita o alla revoca dell’aggiudicazione.

La revoca può essere disposta dal giudice dell’esecuzione – su istanza dell’aggiudicatario – in presenza di una significativa lesione dello ius ad rem. Si tratta di un provvedimento discrezionale, il quale presuppone che il giudice dell’esecuzione sia convinto dell’esigenza di tutelare al meglio l’aggiudicatario e che non sia legittimo (né opportuno) rifilargli dei “bidoni”; purtroppo, per chi aderisce ad un’interpretazione formalistica dei poteri giurisdizionali il provvedimento di revoca non può essere emesso in questi casi.

Tuttavia, l’aggiudicatario – venuto a conoscenza della differenza tra l’immobile visionato e il suo attuale stato – può impugnare l’aggiudicazione e chiedere la risoluzione della vendita giudiziaria, qualora il cespite sia stato deturpato in misura talmente grave da determinare un aliud pro alio oppure quando l’immobile manchi delle qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.).

Secondo la giurisprudenza (Cass. 7708/2014) le azioni volte a risolvere la vendita giudiziaria (come la risoluzione per vendita di aliud pro alio) devono essere esercitate impiegando l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) “che va esperita – nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione – comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria”.