L' art. 560 c.p.c. impone al giudice dell’esecuzione di emettere (e al custode di attuare) l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato.

La ratio della norma è, evidentemente, quella di evitare all’aggiudicatario le incertezze sui tempi e sui costi necessari per conseguire la disponibilità del bene e, conseguentemente, quella di incentivare le vendite giudiziarie (sistema attraverso il quale si recuperano i crediti insoluti).

Sotto il profilo economico, è notorio che un immobile libero trova una più facile collocazione sul mercato, in tempi più celeri e a prezzi superiori.

Dal punto di vista giuridico, l’effetto voluto dalla riforma legislativa entrata in vigore l’1/3/2006 è rappresentato dalla “necessità di liberare tutti gli immobili staggiti in ogni parte d'Italia”, quale corollario “del principio … generale della necessaria effettività dell'azione giurisdizionale esecutiva, indispensabile per lo stesso corretto funzionamento delle istituzioni, sul quale si basa l'innovazione legislativa dell'ordine di liberazione obbligatorio” (Cass. 22747/2011).

Ciò premesso, il giudice dispone la liberazione dell’immobile pignorato:

a) quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare il cespite o revoca l’autorizzazione precedentemente concessa (fattispecie sufficientemente generica, che consente un ampio margine di discrezionalità in ordine ai provvedimenti da adottare nel corso del processo);

b) in ogni caso, quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione del bene (fattispecie che esclude qualsivoglia discrezionalità del giudice dell’esecuzione, dato che il presupposto a cui è ancorata l’emissione del provvedimento è univocamente definito).

Pertanto, mentre è obbligatoria l’emissione dell’ordine di liberazione del bene pignorato quando l’immobile viene aggiudicato, è discrezionale l’emissione anticipata del provvedimento in una fase anteriore del processo esecutivo (la Corte Suprema, con la sentenza Cass. 6836/2015, ha inequivocabilmente riconosciuto la facoltà di disporre la liberazione anche prima dell’aggiudicazione – “e fatta salva comunque l’obbligatorietà dell’ordine di liberazione al momento dell’aggiudicazione” – trattandosi dell’ “esercizio di un potere discrezionale da parte del giudice dell’esecuzione, che è espressione dei suoi compiti di gestione del processo ed è funzionale alla realizzazione dello scopo del processo, che è quello della soddisfazione dei crediti del procedente e degli intervenuti mediante la vendita del bene pignorato”).

La giurisprudenza di legittimità ha escluso che il debitore esecutato abbia un “diritto” di abitare l’immobile nel corso della procedura.

Anzi, con la notifica dell’atto di pignoramento immobiliare il debitore perde le prerogative proprietarie (facoltà di godere e disporre del bene) e, per continuare ad abitare nell’immobile, deve ottenere l’autorizzazione del giudice.

È bene precisare che l’autorizzazione a continuare ad abitare l’immobile presuppone in fatto che :

a) l’immobile sia goduto dal debitore o dal terzo assoggettato all’esecuzione (quindi, l’istanza di autorizzazione può essere accolta soltanto se proviene dall’esecutato e non da terzi occupanti sine titulo);

b) l’immobile sia adibito ad abitazione (l’oggetto dell’espropriazione deve essere un immobile destinato ad uso abitativo o una pertinenza di abitazione);

c) l’abitazione del bene deve essere anteriore al pignoramento (la norma parla di “continuare ad abitare”).

Proprio perché l’esecutato non ha un diritto, il giudice dell’esecuzione non è tenuto ad accogliere la sua istanza: “il giudice dell’esecuzione deve valutare, in via prioritaria, se liberare l’immobile, a meno che non ritenga di autorizzare il debitore a permanervi (e fatta salva comunque l’obbligatorietà dell’ordine di liberazione al momento dell’aggiudicazione). Siffatta valutazione presuppone l’esercizio di un potere discrezionale da parte del giudice dell’esecuzione ... L’esercizio di tale potere comporta il contemperamento dell’interesse del debitore a continuare ad abitare l’immobile con le ulteriori esigenze del processo, onde garantire l’effettività dell’azione giurisdizionale esecutiva, perseguita dall’innovazione legislativa dell’ordine di liberazione obbligatorio” (Cass. 6836/2015).

In altri termini, il giudice può accogliere l’istanza del debitore solo se la prosecuzione dell’abitazione corrisponde alle finalità proprie di un’espropriazione forzata efficiente, efficace e celere e, cioè, se la permanenza dell’esecutato nell’immobile non è di ostacolo alla vendibilità del bene.

L’autorizzazione, dunque, costituisce un’eccezione alla regola generale della liberazione (che, notoriamente, favorisce la vendita) e, anche se concessa, può essere revocata in ogni momento.

Secondo le “Buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari – linee guida” (delibera del Consiglio Superiore della Magistratura dell’11/10/2017), “può sicuramente sortire effetti benefici l’anticipazione (dell’emissione e anche dell’attuazione) dell’ordine di liberazione, posto che un bene libero è certamente più appetibile sul mercato. È dunque buona prassi che il giudice dell’esecuzione emetta detto ordine di liberazione contestualmente all’ordinanza di delega” e, inoltre, “il provvedimento di antieconomicità, ex art. 164-bis disp. att. c.p.c., non potrebbe ritenersi correttamente emesso senza aver prima tentato di alienare il bene in assenza di occupanti ancorché sine titulo”.

Il giudice dell’esecuzione non dispone la liberazione dell’immobile pignorato quando esso è occupato da soggetti che vantano diritti personali di godimento “opponibili alla procedura”.

In tali casi, la permanenza è legittima nel corso del processo esecutivo e può essere mantenuta anche dopo l’aggiudicazione e il decreto di trasferimento.

Ad esempio, a norma dell’art. 2923 c.c., non è tenuto al rilascio dell’immobile prima della scadenza il locatario che ha stipulato con l’esecutato un contratto di locazione (debitamente registrato) avente data certa anteriore al pignoramento, che ha pattuito un canone congruo e non vile e che ha regolarmente pagato il fitto al custode giudiziario (prima) e all’aggiudicatario (dopo il decreto di trasferimento).