Per offrire compiuta risposta al quesito, occorre in primo luogo considerare che la irregolarità edilizio urbanistica di un immobile edificato (siccome realizzato in assenza o in difformità di provvedimento amministrativo abilitativo) non è di ostacolo alla commerciabilità dello stesso in via coattiva.

In altri termini, è valida la vendita di un immobile abusivo eseguita nell'ambito di una procedura esecutiva individuale oppure concorsuale (Cass. 01/10/2015, n. 19658), sempreché, in conseguenza dell’abuso, non sia stata emessa ordinanza di acquisizione al patrimonio indisponibile del Comune (art. 7 legge 28 febbraio 1985 n.47), provvedimento che dà luogo ad un acquisto a titolo originario a favore dell’ente locale, con derivante caducazione dell’ipoteca e degli altri pesi e vincoli esistenti (anche trascritti in precedenza) ed estinzione del processo esecutivo (Cass. 06/10/2017, n. 23453).

Secondo il consolidato avviso della S.C., infatti, la disposizione dettata dall’art. 46  del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), riproduttiva dell’art. 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, che sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) trova applicazione unicamente per i trasferimenti su base negoziale o volontaria, ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti: ne è conferma il comma quinto del medesimo art. 46, il quale, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, attribuisce all’aggiudicatario la facoltà (ma anche l’onere) di procedere al deposito della relativa domanda entro il termine di centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.

Non vi è dunque alcuna ragione per l’annullamento del decreto di trasferimento su istanza di parte né di revoca di ufficio ad opera del giudice dell’esecuzione, revoca che in ogni caso sarebbe preclusa dall’esecuzione degli adempimenti previsti dall’art. 586 cod. proc. civ., ovvero dalla registrazione, trascrizione e voltura del decreto (così Cass. 16/11/2011, n. 24001; Cass. 16/09/2008, n. 23709; Cass. 20/10/1997, n. 9630).

Nell’ambito della procedura di espropriazione immobiliare lo specifico accertamento sullo status edilizio – urbanistico dell’immobile pignorato è compito devoluto all’esperto stimatore nominato dal giudice, il quale, a mente dell’art. 568 cod. proc. civ. e dell’art. 173 bis disp. att. cod. proc. civ., è tenuto a verificare la conformità o meno del fabbricato alla concessione o permesso nonché, in caso di opere abusive, ad effettuare il controllo «della possibilità di sanatoria e degli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria».

La descrizione della situazione edilizio urbanistica del bene deve essere poi adeguatamente riportata nell’avviso di vendita: nel caso di abuso non sanabile così pubblicizzato, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi (risultando il costo della relativa demolizione già decurtato dal prezzo di stima).

Qualora invece la condizione di illiceità edilizia non sanabile dell’immobile sia omessa nell’avviso di vendita (o nella perizia di stima pubblicata sui siti internet previsti dall’art. 490 cod. proc. civ.), si prospetta l’ipotesi un trasferimento di un aliud pro alio.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, ricorre aliud pro alio «quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto» (per una definizione generale, da ultimo, Cass. 12/07/2016, n. 14165; Cass. 25/10/2016, n. 21480).

Nella casistica dell’aliud pro alio, sono state ricomprese le ipotesi di vendite forzate di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (Cass., 14/10/2010, n. 21249) e di immobili abusivamente edificati non sanabili la cui condizione edilizia non sia stata menzionata nell’avviso di vendita (Cass. 11/10/2013, n. 23140).

In caso di vendita forzata di aliud pro alio, il rimedio esperibile per l’aggiudicatario è costituito esclusivamente dalla opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata (ovvero la definitiva approvazione del progetto di distribuzione) e comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato (decreto di trasferimento o provvedimento di aggiudicazione), ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (diffusamente, Cass., 2 aprile 2014, n. 7708; conf. Cass. 29/01/2016, n.1669), gravando in ogni caso sull’opponente l’onere di allegare e dimostrare il momento della conoscenza o conoscibilità ai fini della tempestività della opposizione (Cass. 11/05/2017, n. 11729).

In considerazione della natura della vendita forzata come trasferimento coattivo che si compie nell’ambito di un procedimento giurisdizionale, resta espressamente esclusa la possibilità di proporre in via autonoma (e ciò con in giudizio separato, al di al di fuori della procedura espropriativa) le azioni previste dal diritto sostanziale a tutela dell’acquirente in forza di vendita negoziale, e segnatamente tutte le impugnative negoziali (ancora sul punto Cass. 02/04/2014, n. 7708).

Nel caso prospettato dal quesito, se con la locuzione «procedura chiusa» si intende far riferimento all’avvenuta approvazione del progetto di distribuzione del ricavato, non risulta dunque più possibile proporre opposizione agli atti esecutivi per far valere la illiceità edilizia dell’immobile acquistato.

Residua tuttavia una forma di tutela dell’aggiudicatario.

Qualora infatti la conoscenza (o la conoscibilità con l’ordinaria diligenza) del carattere abusivo dell’immobile si fosse verificata quando già era preclusa la possibilità del rimedio ex art. 617 cod. proc. civ. (cioè a dire dopo chiusura della fase di distribuzione del ricavato), l’aggiudicatario potrebbe intentare nei confronti dell’esperto stimatore azione di responsabilità extracontrattuale, per il danno patito in virtù dell’erronea valutazione dell’immobile staggito, purchè sia accertato il comportamento doloso o colposo dello stimatore nello svolgimento dell’incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell’acquirente (Cass. 23/06/2016, n. 13010; Cass. 18/09/2015, n. 18313).