La risposta al quesito richiede alcune preliminari precisazioni.

Secondo la definizione fornita dalla circolare del Ministero delle Finanze del 20 gennaio 1984, n.2, il bene comune non censibile (in acronimo, BCNC) è una porzione di fabbricato che non possiede autonoma capacità reddituale, comune ad almeno due unità immobiliari urbane (poiché al servizio di o utilizzabili da) per ontologica destinazione (ad esempio, androne, scale, locale centrale termica, locale ascensore) oppure per la specifica funzione di utilizzazione indivisa (ad esempio, una rampa di accesso o un’area di manovra per auto).

Il BCNC va rappresentato nell’elaborato planimetrico ed è individuato da riferimenti catastali (foglio, particella e subalterno) con l’indicazione di cosa si tratta ed a quali unità è comune.

Dal punto di vista dell’inquadramento giuridico, il BCNC configura una pertinenza (ovvero, a mente dell’art. 817 cod. civ., una cosa destinata in modo durevole al servizio di un’altra), il cui regime è descritto nell’art. 818 cod. civ., così formulato: «Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici».

Per quanto concerne l’espropriazione forzata, l’art. 2912 cod. civ. prevede che «il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata».

Nell’interpretare quest’ultima norma, la Suprema Corte, valorizzando l’intrinseca idoneità del dato catastale ai fini della identificazione del bene nel sistema di pubblicità immobiliare, ha chiarito che la mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, di un bene pur astrattamente configurabile come pertinenza del bene staggito integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi di tenore contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell'oggetto o nel quadro "D" della nota meccanizzata), un indice decisivo in senso contrario alla operatività della presunzione ex art. 2912 cod. civ. ed alla estensione del pignoramento a quella specifica pertinenza (Cass. 21/05/2014, n. 11272).

Verosimilmente, la mancata indicazione nel pignoramento degli estremi catastali identificativi del BCNC ha indotto il giudice ad accogliere l’opposizione agli atti esecutivi ed escludere dal compendio pignorato (oggetto dell’acquisto dell’aggiudicatario) l’area di accesso in comproprietà.

Tuttavia, la ulteriore pretesa dell’esecutato - ovvero l’assunto che l’esclusione del BCNC comporti la improcedibilità della esecuzione anche in relazione all’immobile principale - è destituita di fondamento giuridico.

Dalle individuate norme giuridiche (e dalla lettura esegetica che ne ha dato la giurisprudenza di legittimità) si inferisce infatti, senza dubbio alcuno, la possibilità di una circolazione giuridica separata, in via negoziale o coattiva, della pertinenza rispetto all’immobile principale (al cui servizio la stessa è destinata), cioè a dire la possibilità tanto di atti dispositivi quanto di vincoli coattivi aventi ad oggetto la sola pertinenza oppure il solo immobile principale.

Pertanto, ben legittimamente il pignoramento può colpire (e la successiva vendita trasferire) il solo immobile principale.

Nemmeno la richiesta di annullamento della procedura formulata dal comproprietario può impensierire l’aggiudicatario.

Tale richiesta si fonda infatti sulla deduzione di un vizio di regolarità formale della procedura esecutiva (l’omesso avviso al comproprietario): l’eventuale accoglimento dell’opposizione non potrebbe risolversi in danno dell’aggiudicatario, atteso che ai sensi dell’art. 2929 cod. civ. «La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente».

In tal senso, si è espressa ripetutamente la giurisprudenza di legittimità, chiarendo che in materia di vendita forzata, l'acquisto compiuto dall’aggiudicatario rimane fermo in caso di sopravvenuto accertamento dell’inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l'esercizio dell’azione esecutiva ed anche in presenza di nullità del procedimento esecutivo precedenti la vendita, ma fatte valere successivamente dal debitore esecutato o dal terzo che assuma di essere stato pregiudicato dall’esecuzione, salvo il caso di collusione fra aggiudicatario e creditore (Cass., Sez. Un., 28/11/2012, n. 21110; Cass. 27/08/2014, n. 18312).

Quanto all’ultima parte del quesito, relativa al prezzo versato e ai danni subiti, appare evidente come nella specie l’aggiudicatario abbia subito una evizione parziale del compendio acquistato, con conseguente diritto alla ripetizione di una parte proporzionale del prezzo versato, in virtù dell’art. 2921, comma 2, cod. civ..

Qualora il ricavato della vendita non sia stato ancora distribuito, l’aggiudicatario può dunque ripetere, proponendo opposizione in sede distributiva ex art. 512 cod. proc. civ., la parte del prezzo corrispondente al valore del BCNC di cui ha subito l’evizione, ovvero corrispondente al minor valore dell’immobile principale acquistato in quanto privato della utilità costituita dalla possibilità di fruire della pertinenziale area di accesso.

Ove invece la procedura espropriativa sia già stata definita (con l’approvazione del progetto di distribuzione), l’aggiudicatario può esperire, nelle forme del giudizio di cognizione ordinaria ovvero con il procedimento sommario ex art. 702 bis cod. proc. civ.,  azione di ripetizione dell’importo come sopra determinato nei confronti di ciascun creditore per la parte di prezzo riscossa e del debitore per l’eventuale residuo del ricavato a lui restituito.