L’irregolarità edilizio urbanistica di un immobile edificato (siccome realizzato in assenza o in difformità di provvedimento amministrativo abilitativo) non è di ostacolo alla commerciabilità dello stesso in via coattiva.

La vendita di un immobile abusivo eseguita nell’ambito di una procedura esecutiva individuale oppure concorsuale è infatti pienamente valida (Cass. 01/10/2015, n. 19658), sempreché, in conseguenza dell’abuso, non sia stata emessa ordinanza di acquisizione al patrimonio indisponibile del Comune (art. 7 legge 28 febbraio 1985 n.47), provvedimento che dà luogo ad un acquisto a titolo originario a favore dell’ente locale, con derivante caducazione dell’ipoteca e degli altri pesi e vincoli esistenti (anche trascritti in precedenza) ed estinzione del processo esecutivo (Cass. 06/10/2017, n. 23453).

Secondo il consolidato avviso della S.C., infatti, la disposizione dettata dall’art. 46  del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), riproduttiva dell’art. 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, che sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) trova applicazione unicamente per i trasferimenti su base negoziale o volontaria, ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti: ne è conferma il comma quinto del medesimo art. 46, il quale, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, attribuisce all’aggiudicatario la facoltà (ma anche l’onere) di procedere al deposito della relativa domanda entro il termine di centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.

La abusività dell’immobile non è dunque di per sé ragione per l’annullamento del decreto di trasferimento su istanza di parte: tale condizione diviene rilevante soltanto se non sia stata riscontrata e pubblicizzata dagli organi della procedura e l’acquisto integri per l’aggiudicatario un aliud pro alio.

Per meglio comprendere quanto accennato, sono doverose alcune precisazioni.

Nell’ambito della procedura di espropriazione immobiliare lo specifico accertamento sullo status edilizio – urbanistico dell’immobile pignorato è compito devoluto all’esperto stimatore nominato dal giudice, il quale, a mente dell’art. 568 cod. proc. civ. e dell’art. 173 bis disp. att. cod. proc. civ., è tenuto a verificare la conformità o meno del fabbricato alla concessione o permesso nonché, in caso di opere abusive, ad effettuare il controllo «della possibilità di sanatoria e degli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria».

La descrizione della situazione edilizio urbanistica del bene deve essere poi adeguatamente riportata nell’avviso di vendita: nel caso di abuso non sanabile così pubblicizzato, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi (risultando il costo della relativa demolizione già decurtato dal prezzo di stima).

Qualora invece la condizione di illiceità edilizia non sanabile dell’immobile sia omessa nell’avviso di vendita (o nella perizia di stima pubblicata sui siti internet previsti dall’art. 490 cod. proc. civ.), si prospetta l’ipotesi un trasferimento di un aliud pro alio.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, ricorre aliud pro alio «quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto» (per una definizione generale, da ultimo, Cass. 12/07/2016, n. 14165; Cass. 25/10/2016, n. 21480).

Nella casistica dell’aliud pro alio, sono state ricomprese le ipotesi di vendite forzate di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (Cass., 14/10/2010, n. 21249) e di immobili abusivamente edificati non sanabili la cui condizione edilizia non sia stata menzionata nell’avviso di vendita (Cass. 11/10/2013, n. 23140).

In caso di vendita forzata di aliud pro alio, il rimedio esperibile per l’aggiudicatario è costituito esclusivamente dalla opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata (ovvero la definitiva approvazione del progetto di distribuzione) e comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato (decreto di trasferimento o provvedimento di aggiudicazione), ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (diffusamente, Cass., 2 aprile 2014, n. 7708; conf. Cass. 29/01/2016, n.1669), gravando in ogni caso sull’opponente l’onere di allegare e dimostrare il momento della conoscenza o conoscibilità ai fini della tempestività della opposizione (Cass. 11/05/2017, n. 11729).

In considerazione della natura della vendita forzata come trasferimento coattivo che si compie nell’ambito di un procedimento giurisdizionale, resta espressamente esclusa la possibilità di proporre in via autonoma (e ciò con in giudizio separato, al di al di fuori della procedura espropriativa) le azioni previste dal diritto sostanziale a tutela dell’acquirente in forza di vendita negoziale, e segnatamente tutte le impugnative negoziali (ancora sul punto Cass. 02/04/2014, n. 7708).

Nel caso prospettato dal quesito, quindi, occorre innanzitutto precisare che solo una condizione di abuso insanabile legittima l’annullamento della vendita coattiva, conseguibile attraverso l’unica strada dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini e con le modalità ora evidenziate.

Con il quesito, tuttavia, si domanda l’esperibilità di un’azione risarcitoria nei confronti dell’esperto stimatore in via separata ed autonoma dall’annullamento del decreto di trasferimento.

Alla questione -volutamente rimasta impregiudicata nella basilare pronuncia della Cass. 7708/2014- può offrirsi risposta positiva nei termini meglio chiariti in appresso.

In primo luogo, per la qualificazione giuridica della figura dell’esperto stimatore nella espropriazione immobiliare: come specificamente chiarito da Cass. 18/09/2015, n. 18313, l’esperto nominato per la stima del bene pignorato ex art. 568 cod. proc. civ. è – sotto molti aspetti – equiparabile ad un C.T.U. e svolge, nell’ambito del processo, una pubblica funzione quale ausiliare del giudice, nell’interesse generale e superiore della giustizia, con responsabilità oltre che penale e disciplinare, anche civile nei limiti segnati dall’art. 64 del codice di rito, e conseguente obbligo di risarcire il danno che abbia cagionato in violazione dei doveri connessi all’ufficio.

Ancora con maggiore specificità, e proprio con riferimento ad una vicenda di erronea valutazione dello status edilizio del bene staggito, Cass. 23/06/2016, n. 13010, ha ritenuto possibile prospettare l’esistenza di una responsabilità extracontrattuale del perito di stima, «a condizione che si accertino l'effettiva sussistenza di dolo o colpa nello svolgimento dell'incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell'immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti».

Alle descritte condizioni, oggettive e soggettive, è esperibile un’ordinaria azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti del perito stimatore per il risarcimento dei danni patiti per la mancata (quantomeno) colposa indicazione della situazione di irregolarità edilizio – urbanistica, danni consistenti, in via esemplificativa, nei costi da sopportare per la demolizione delle opere abusive oppure, al contrario, per la regolarizzazione (ove possibile) dell’edificio dal punto di vista amministrativo.

Siffatta tutela risarcitoria per l’aggiudicatario, a nostro avviso, va riconosciuta sia qualora non ricorra un’ipotesi che legittimi l’annullamento della vendita (ad esempio, quando l’abuso sia sanabile) sia qualora l’immobile abusivo configuri un aliud pro alio, ed indipendentemente dall’opposizione agli atti esecutivi contro il decreto di trasferimento.

In quest’ultimo caso, infatti, l’aggiudicatario potrebbe, per un verso, aver acquisito  la conoscenza (o la conoscibilità con l’ordinaria diligenza) del carattere abusivo dell’immobile decorsi i termini per la proposizione del rimedio ex art. 617 cod. proc. civ. (cioè a dire dopo chiusura della fase di distribuzione del ricavato), ma potrebbe anche volontariamente non chiedere l’annullamento del trasferimento e limitarsi ad invocare separatamente il solo risarcimento del danno dallo stimatore, opzione difensiva sicuramente ammissibile alla luce della diversità di petitum e causa petendi tra le due azioni.