L'esperto risponde alla domanda:
In una espropriazione immobiliare, a seguito della nomina del custode giudiziario, effettuato il primo accesso all'immobile, si viene a conoscenza che l'"occupante" procede al versamento dei canoni di locazione ad un terzo (terzo, rispetto alla procedura esecutiva immobiliare) in virtù di una ordinanza di assegnazione che, dall'esame, risulta essere stata emessa successivamente alla trascrizione del pignoramento. In questo caso, i canoni e/o le indennità (in ipotesi di contratto non opponibile alla procedura esecutiva immobiliare) restano di pertinenza di quest'ultima ex art.2912 c.c. nonostante la sussistenza di un provvedimento giudiziale che li assegna in favore di un "terzo" ovvero vanno corrisposti al terzo (recte=creditore procedente nella espropriazione presso terzi) che, così, di fatto, godrebbe di una sorta di prededuzione nel soddisfare il proprio credito (trattandosi di un creditore meramente chirografario)?
In base alla generale previsione dell’art. 2912 cod. civ., «il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata»: il vincolo del pignoramento finalizzato alla soddisfazione dei creditori colpisce dunque il bene nella sua completezza, si estende cioè automaticamente, ipso iure, alle utilità accessorie alla res staggita.
In caso di immobile pignorato, oggetto della suddetta estensione sono anche, in quanto espressione della potenzialità economica del bene, i frutti civili, ovvero, secondo la definizione contenuta nell’art. 820, comma 2, cod. civ., «quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia», tra cui è espressamente incluso «il corrispettivo delle locazioni».
Poiché la maturazione dei frutti civili avviene giorno per giorno in ragione della durata del diritto, i canoni di locazione successivi al perfezionamento del vincolo del pignoramento (ovvero alla sua trascrizione, epoca in cui il gravame spiega effetti erga omnes) devono essere acquisiti alla procedura esecutiva, venendo a comporre, per espressa disposizione dell’art. 509 cod. proc. civ., la massa attiva da distribuire tra i creditori.
Titolare del diritto alla riscossione dei canoni è unicamente il custode dell’immobile pignorato, sia esso il debitore (investito ex lege della custodia dalla data di notificazione dell’atto di pignoramento) sia esso il custode giudiziario, ovvero il soggetto ad hoc nominato dal giudice in sostituzione del debitore.
In forza del combinato disposto degli artt. 65 e 560 del codice di rito, compete esclusivamente al custode il potere di gestione ed amministrazione dell’immobile staggito e, quindi, la riscossione del pretium locationis e l’esercizio delle azioni necessarie a tal fine, con la conseguenza che dopo il pignoramento e sino al decreto di trasferimento del bene all’aggiudicatario:
(-) il pagamento dei canoni eseguito al debitore-locatore, stante il vincolo di indisponibilità del bene sancito dall’art. 2917 cod. civ., è inefficace in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nella procedura;
(-) il debitore esecutato, locatore del bene, perde in quanto tale la legittimazione sostanziale sia a richiedere al locatario il pagamento dei canoni sia ad esercitare ogni azione relativa al contratto di locazione, poiché, pur permanendo l’identità del soggetto, muta il titolo del possesso da parte sua, non più rinvenibile nel contratto (sul tema, Cass., 27/06/2016, n. 13216; Cass. 29/04/2015, n. 8695; Cass., 21/06/2011, n. 13587; Cass. 03/10/2005, n. 19323).
Le considerazioni sin qui esposte segnano la traccia per offrire risposta al quesito formulato.
Nel caso prospettato, a quanto si comprende, l’immobile staggito è detenuto da un conduttore in base ad un contratto di locazione stipulato con il debitore esecutato, i cui canoni sono stati oggetto di pignoramento su iniziativa (verosimilmente, mancando specificazione nel quesito) di altro creditore dello stesso debitore esecutato in una procedura espropriativa presso terzi già conclusa con ordinanza di assegnazione (art. 553 cod. proc. civ.) dopo la trascrizione del pignoramento immobiliare.
Orbene, va immediatamente precisato che la estensione del pignoramento dell’immobile ai frutti civili dello stesso (prevista, senza eccezione alcuna, dall’art. 2912 cod. civ.) e quindi la attrazione di dette utilità alla massa attiva dell’espropriazione immobiliare (art. 509 cod. proc. civ.) impedisce, anche per il disposto dell’art. 2915 cod. civ., la separata pignorabilità (in epoca successiva alla trascrizione del pignoramento immobiliare) dei canoni di locazione da parte di altri creditori.
Da ciò consegue che:
(-) il conduttore dell’immobile pignorato, evocato quale terzo nella procedura di espropriazione del credito per canoni locatizi, è tenuto (qualora, ovviamente, sia a conoscenza dell’esistenza del pignoramento immobiliare: in tal senso, si palesa ulteriormente la opportunità della nomina anticipata del custode giudiziario) a rendere dichiarazione di quantità negativa;
(-) il custode dell’immobile, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 cod. proc. civ., può costituirsi nella procedura di espropriazione presso terzi da altri intrapresa per far rilevare la pregressa esistenza del pignoramento immobiliare e richiedere pertanto il rigetto dell’istanza di assegnazione e la dichiarazione di improcedibilità dell’esecuzione presso terzi;
(-) il custode giudiziario, nella estrinsecazione dei suoi poteri gestori del bene, è abilitato (ed anzi tenuto) a richiedere (se di necessità, con le azioni giudiziarie ad hoc) al conduttore materiale detentore del cespite il pagamento dei canoni maturati ed insoluti dalla data di trascrizione del pignoramento, ferma però la salvezza dei pagamenti medio tempore effettuati in buona fede dal conduttore al creditore apparente e cioè al debitore esecutato o, nel caso in esame, al creditore assegnatario (sul punto, Cass. 11/7/2017, n. 17044).
La condotta del custode giudiziario non muta infine se sia stata emessa, dopo la trascrizione del pignoramento immobiliare, una ordinanza di assegnazione dei canoni di locazione, per essere detto provvedimento inefficace nei confronti della procedura di espropriazione immobiliare: grava infatti in tale ipotesi sul conduttore (terzo pignorato nella espropriazione dei canoni) l’onere di svolgere le opportune iniziative onde evitare di essere costretto a pagare il debito nascente dal rapporto locatizio due volte, l’una al custode, amministratore dell’immobile pignorato e l’altra, al creditore assegnatario nella espropriazione presso terzi.
Più in particolare, posto che l’ordinanza di assegnazione sia stata resa a seguito di dichiarazione (o non contestazione) dalla quale non emerga l’esistenza del precedente pignoramento immobiliare, possono ipotizzarsi due situazioni:
(-) il conduttore terzo pignorato abbia consapevolmente taciuto l’esistenza, a lui nota, del pignoramento immobiliare: qui (ferma la revocabilità della dichiarazione sin quando l’ordinanza non sia emessa: Cass. 25/05/2017, n. 13143), il terzo, per il principio di autoresponsabilità, subirà le conseguenze della sua dichiarazione falsa o mendace o comunque del suo comportamento processuale contrario a correttezza e buona fede, per cui sarà costretto a pagare due volte;
(-) il conduttore terzo pignorato abbia reso dichiarazione (o non contestato) nella incolpevole ignoranza del pregresso pignoramento immobiliare: la conoscenza di tale pignoramento, successiva alla pronuncia dell’ordinanza di assegnazione, rileva come fatto impeditivo sopravvenuto che il conduttore può far valere, con il rimedio della opposizione ex art. 615 cod. proc., avverso l’esecuzione intrapresa (o minacciata) nei suoi confronti dal creditore assegnatario in forza dell’ordinanza ex art. 553 cod. proc. civ. (Cass. 05/05/2017, n. 10912; Cass. 03/06/2015, n. 11493).