L'esperto risponde alla domanda:
Il mio cliente occupa un immobile pignorato con regolare contratto di locazione (3+2). Di tale contratto viene fatta correttamente menzione in perizia di stima. Il custode ha inviato disdetta al rinnovo tacito non rispettando il termine dei 6 mesi indicato in contratto. In più il GE nell'udienza di fissazione della vendita ha disposto la vendita e incaricato il custode per la liberazione nonostante il contratto di locazione sia palesemente opponibile alla procedura e senza precisare nulla in merito. In questo caso occorre impugnare l'ordinanza di vendita con opposizione agli atti esecutivi? O potrebbe essere modificata su istanza di parte? In caso di opposizione, non essendo l'occupante parte della procedura ma terzo ed essendo venuto a conoscenza del contenuto dell'ordinanza solo a seguito di richiesta di invio della stessa al custode, il termine dei 20 giorni decorre dalla data di comunicazione della stessa, è corretto?
Come noto, l’art. 560 c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione disponga la liberazione dell’immobile pignorato quando lo stesso è occupato dal debitore o da terzi che non vantino diritti di godimento opponibili alla procedura.
La disposizione sostanziale a cui occorre riferirsi per stabilire se la locazione è opponibile al custode giudiziario è costituita dall’art. 2923 c.c. che specificamente concerne le locazioni già in corso alla data del pignoramento:
1) in primo luogo, le locazioni immobiliari consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili se hanno data certa anteriore al pignoramento (comma 1)
2) inoltre, ai fini dell’opponibilità all’acquirente (e al custode), le locazioni eccedenti i nove anni, oltre ad avere data certa, devono essere trascritte nei registri immobiliari in epoca antecedente al pignoramento (in difetto, la loro opponibilità è limitata ad un novennio dall’inizio del godimento) (comma 2)
3) in mancanza di data certa, si deve rispettare la locazione «per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato», qualora la detenzione della cosa locata da parte del conduttore sia anteriore al pignoramento (comma 4, da molti ritenuto tacitamente abrogato dall’art. 1, comma 4, legge n. 431 del 1998 che sancisce l’invalidità dei contratti di locazione privi di forma scritta)
4) in ogni caso, l’acquirente (e così pure il custode) non è tenuto a rispettare la locazione quando il canone convenuto è inferiore di un terzo al giusto canone o a quello risultante da precedenti locazioni (comma 3).
Se non rileva una delle condizioni di opponibilità del contratto di locazione, il giudice può emettere l’ordine di liberazione e, secondo la tesi prevalente, non è tenuto a convocare il preteso locatario, posto che il provvedimento è reso in esito ad un accertamento sommario, officioso e documentale.
Se, invece, il contratto è opponibile, il custode è tenuto al rispetto della locazione e subentra nella posizione dell’esecutato locatore per la riscossione del canone e per l’esercizio delle azioni volte al recupero dei crediti (oggetto di pignoramento ex art. 2912 c.c.) e/o alla risoluzione del contratto in caso di morosità. Al custode spetta anche il potere di dare disdetta dei contratti di locazione in corso, purché nel rispetto dei termini legali e contrattuali; si dubita, però, che il custode possa dare disdetta del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo alla prima scadenza a norma dell’art. 3, lett. g, legge n. 431 del 1998.
Il locatario che affermi l’opponibilità alla procedura del contratto in essere può far presente al giudice dell’esecuzione le circostanze idonee a dimostrare il proprio diritto di godimento del cespite, allo scopo di ottenere una modifica ex officio (e in autotutela) dell’ordine di liberazione. Tuttavia, non essendo parte del processo espropriativo non ha legittimazione a partecipare alle udienze o a pretendere la modifica del provvedimento.
Solo dopo che il custode gli avrà notificato l’ordine di liberazione, il locatario potrà insorgere contro questo impiegando lo strumento processuale dell’opposizione agli atti esecutivi per far valere «la titolarità di un diritto di godimento del bene opponibile alla procedura» (è questa la principale novità della riforma del 2016).
Il termine decadenziale di 20 giorni per la proponibilità dell’opposizione decorre – per il terzo occupante (quale il locatario) – dal momento in cui si è perfezionata la notificazione del provvedimento nei suoi confronti.
La deroga, per l’opposizione proposta dal terzo, rispetto alla regola generale dell’art. 617 c.p.c. (che individua il dies a quo nella conoscenza legale o di fatto dell’atto esecutivo) ha evidenti fini garantistici: la tutela dell’occupante, prima della riforma del 2016 affidata all’opposizione ex art. 615 c.p.c. (esperibile in qualunque momento fino all’immissione del custode nel possesso del bene staggito), è oggi concentrata nello strumento ex art. 617 c.p.c. da esperire entro 20 giorni, ma il legislatore ha (opportunamente) stabilito un momento certo ed inequivoco (la notificazione) escludendo che la conoscenza aliunde acquisita del provvedimento faccia decorrere il termine decadenziale (a tal fine non è sufficiente, quindi, nemmeno la comunicazione di cancelleria occorrendo una vera e propria notificazione).