Premesso che l’emissione anticipata dell’ordine di liberazione avrebbe evitato questi gravi inconvenienti all’aggiudicatario incolpevole (sia delle condotte degli esecutati, sia dell’inerzia della procedura), una volta pronunciato il decreto di trasferimento, si possono percorrere due vie: la risoluzione della vendita forzata oppure l’azione risarcitoria.
L’aggiudicatario, divenuto proprietario per effetto del decreto di trasferimento, una volta venuto a conoscenza della differenza tra l’immobile esaminato prima della gara (e descritto nella perizia) e il suo attuale stato, può impugnare il decreto e chiedere la risoluzione della vendita giudiziaria, qualora il cespite sia stato deturpato in misura talmente grave da determinare un aliud pro alio oppure quando l’immobile manchi delle qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.).
Secondo la giurisprudenza (Cass. 7708/2014) le azioni volte a risolvere la vendita giudiziaria (come la risoluzione per vendita di aliud pro alio) devono essere esercitate impiegando l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) “che va esperita – nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione – comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria”.
In alternativa, qualora l’aggiudicatario/proprietario conservi un interesse al bene o siano spirati i termini per l’esercizio dell’opposizione agli atti esecutivi, è possibile esperire l’azione risarcitoria nei confronti del soggetto responsabile del danneggiamento (in base ai dati forniti col quesito, si tratta degli stessi esecutati, rimasti nella disponibilità materiale dell’immobile fino al 2/5/2018).
Un precedente giurisprudenziale (Cass. 30/06/2014, n. 14765, che, però, si riferisce al caso di danni alla cosa venduta cagionati tra il momento dell'aggiudicazione del bene e quello dell'emissione del decreto di trasferimento) ha statuito che “in relazione allo ius ad rem (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'iter esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto, ... i quali, allorché l'aggiudicatario lamenti la perdita o il danneggiamento dell'immobile aggiudicato prima del deposito del decreto di trasferimento, rispondono del relativo danno a norma dell'art. 2043 cod. civ.” (nella specie era stato condannato al risarcimento dei danni un terzo che, d'accordo con i proprietari/custodi, aveva effettuato, dopo l'aggiudicazione di un fondo ma prima del decreto di trasferimento, il taglio di alberi da pioppo ivi insistenti).
L’azione risarcitoria può essere preceduto da un sequestro conservativo, misura cautelare che può essere concessa “su istanza del creditore che ha fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito” (art. 671 c.p.c.) e anche inaudita altera parte quale l’instaurazione del contraddittorio possa pregiudicare le ragioni creditorie.
Poiché – secondo i dati forniti – ai danneggianti spetterebbe in restituzione una parte del ricavato (evidentemente, la differenza tra il corrispettivo della vendita e l’ammontare complessivo dei crediti), il provvedimento cautelare potrebbe essere attuato con le forme del sequestro presso terzi e, segnatamente, presso il cancelliere o presso il professionista delegato tenuto al pagamento delle somme in restituzione.