Sin dall’inizio della procedura espropriativa immobiliare i canoni di locazione formano oggetto del compendio pignorato a norma dell’art. 2912 c.c. (che riguarda accessori, pertinenze e frutti, naturali e civili).
La legittimazione a richiedere e riscuotere i canoni locativi spetta in via esclusiva al custode.
Come noto, in prima battuta il ruolo di custode è attribuito all’esecutato, costituito custode ex lege per effetto della notifica del pignoramento (art. 559, comma 1, c.p.c.).
Tuttavia, l’esecutato non può né pretendere il pagamento, né riceverlo, né esercitare azioni nei confronti del locatario se non spendendo la sua qualità di custode (da ultimo, Cass. 28/3/2018, n. 7748: “Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene”; analogamente, Cass. 3/10/2005 n. 19323).
Dopo la sostituzione dell’esecutato nella custodia e la nomina di un custode giudiziario, la legittimazione a riscuotere i canoni spetta esclusivamente a quest’ultimo, ferma restando la liberazione del locatario che, in buona fede, abbia pagato il debito nelle mani del locatore-prorietario quale creditore apparente (in proposito, Cass. 11/7/2017, n. 17044).
Il creditore procedente non ha alcuna legittimazione a riscuotere direttamente i canoni relativi alla locazione dell’immobile pignorato: i canoni anteriori al pignoramento (che, ancorché afferenti al bene, non costituiscono frutti del bene, bensì crediti del locatore pignorato) possono essere assegnati come crediti attraverso l’esercizio della procedura presso terzi; i canoni successivi al pignoramento spettano al custode, anche in caso di pignoramento eseguito dal creditore fondiario, come si evince  dall'art. 41, comma 3, del d.lgs. n. 385 del 1993, il quale dispone che il custode deve versare al predetto creditore “le rendite degli immobili ipotecati in suo favore, dedotte le spese di amministrazione ed i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato” (norma da cui si evince la legittimazione del solo custode).
Perciò, venendo al quesito, il creditore non aveva alcun diritto di intercettare i canoni di locazione dell’immobile pignorato.
Dovendosi escludere un pagamento eseguito in buona fede al creditore apparente, il custode giudiziario può pretendere dal locatario – che ha “pagato male” – il pagamento dei canoni (il locatario potrà, ovviamente, ripetere l’indebito dal creditore percipiente).
Qualora emergano circostanze tali da configurare un pagamento eseguito in buona fede al creditore apparente (art. 1189 c.c.), il custode giudiziario deve pretendere dall’accipiens (cioè, dal creditore), la restituzione dei canoni indebitamente riscossi.
Solo al momento della distribuzione della somma ricavata dalla vendita (e, quindi, anche dei frutti civili degli immobili staggiti) si potrà provvedere ad attribuire ai creditori, procedente e intervenuti, i canoni versati (sulla distribuzione di tali somme, si rammenta che, secondo Cass. 12/12/2011, n. 26520, “la prelazione ipotecaria si estende ai frutti civili dell'immobile ipotecato (nella specie, canoni di locazione)”).
Dal quesito non risulta un precedente pignoramento dei canoni di locazione – effettuato dal creditore poi divenuto procedente nella esecuzione immobiliare – presso il locatario.
Qualora fosse questo il caso, le considerazioni suesposte devono essere riviste alla luce della risposta già fornita ad altro quesito: https://www.inexecutivis.it/esperto/Risposta?v=007e46c1-64f2-45b7-aa2e-6efdce8f19fa%7C9