Ai sensi dell’art. 2912 c.c., il pignoramento immobiliare comprende anche i canoni di locazione (in quanto frutti civili) successivi alla trascrizione del pignoramento, i quali devono essere acquisiti alla procedura esecutiva immobiliare attraverso il custode giudiziario, unico soggetto legittimato a richiedere e riscuotere i canoni stessi (Cass. 7748/2018; Cass. 19323/2015; art. 41 T.U.L.B.).


L’estensione del pignoramento dell’immobile ai frutti civili dello stesso e, quindi, l’attrazione di dette utilità alla massa attiva dell’espropriazione immobiliare (per la loro distribuzione; v. art. 509 c.p.c.) impediscono la separata pignorabilità – in epoca successiva alla trascrizione del pignoramento immobiliare – dei canoni di locazione da parte di altri creditori.

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Quid iuris in caso di pignoramento di immobile locato, i cui canoni siano stati già precedentemente pignorati e assegnati con ordinanza ex art. 553 c.p.c. in un’espropriazione presso terzi?

In altri termini, che fine fa la precedente ordinanza di assegnazione dei canoni locativi quando sopraggiunge il pignoramento immobiliare?

Il quesito presenta elevata difficoltà e, in mancanza di precedenti giurisprudenziali specifici, le soluzioni possono solo essere ipotizzate.

Peraltro, occorre sciogliere un nodo interpretativo (ma il giudice della nomofilachia non ha reso, sul punto, pronunce uniformi) di non poco conto riguardo agli effetti dell’ordinanza di assegnazione e, cioè,

1. se il credito resti nel patrimonio dell’esecutato sino all’effettivo pagamento da parte del debitor debitoris (proprio per questa ragione una parte della giurisprudenza di legittimità ritiene che il pagamento del terzo successivamente al fallimento sia inefficace ex art. 44 L.F., in quanto compiuto “con denaro del fallito”)

oppure

2. se questa determini un’immediata fuoriuscita del credito assegnato dal patrimonio dell’esecutato (realizzando una       cessione, seppur coattiva, del credito).

Secondo la tesi sub 1, il credito per canoni matura nel patrimonio dell’esecutato di giorno in giorno e, perciò, subentrato il pignoramento immobiliare, esso deve essere attratto all’espropriazione immobiliare.

Per la tesi sub 2, il trasferimento coattivo del credito derivante dalla locazione, assimilabile a una cessione, comporta il suo possibile recupero alla procedura esecutiva immobiliare coi limiti degli artt. 2918 e 2812 c.c.

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PRIMA TESI: il credito derivante dalla locazione resta nel patrimonio dell’esecutato sino all’effettivo pagamento da parte del debitor debitoris.

In base al presupposto suindicato, si deve considerare che:

A)  i canoni di locazione – in quanto frutti civili dell’immobile concesso in godimento – “si acquistano giorno per giorno, in ragione della durata del diritto” (art. 821, comma 3, c.c.)

Pertanto, la maturazione dei frutti civili avviene giorno per giorno, di talché il credito per i canoni di locazione sorge de die in diem mano a mano che i frutti della cosa madre (l’immobile) maturano (la nascita del credito deve essere tenuta distinta dalla sua esigibilità, che è pattiziamente stabilita, di solito, con cadenza mensile).

B) nella distribuzione del ricavato dalla vendita immobiliare, la prelazione del creditore ipotecario si estende anche ai frutti civili (id est, canoni di locazione) prodotti dall'immobile ipotecato.

Dalle suestese premesse si evince che l’assegnazione ex art. 553 c.p.c. del credito derivante dalla locazione vale quale assegnazione di un credito futuro ancora non venuto ad esistenza (e non già quale attribuzione di un credito già esistente e soggetto a pagamenti scadenziati) e che, una volta avviata una procedura espropriativa immobiliare (soprattutto se condotta dal creditore ipotecario o con l’intervento di quest’ultimo), i canoni devono essere prima acquisiti e poi distribuiti nell’ambito di quest’ultima nel rispetto delle prelazioni (privilegi e ipoteche) riguardanti l’immobile.

Suffraga tale affermazione un univoco orientamento giurisprudenziale (tra le altre, Cass. 2355/1978, Cass. 26520/2011, 11025/2013).
Ulteriori conferme della destinazione finale dei canoni di locazione (soggetti a distribuzione in base ai privilegi sull’immobile) si rinvengono nell’art. 41 TULB, il quale prescrive al custode giudiziario di riscuotere i canoni e di versarli al creditore fondiario.

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Dalle suestese premesse si evince che l’assegnazione ex art. 553 c.p.c. del credito derivante dalla locazione vale quale assegnazione di un credito futuro ancora non venuto ad esistenza (e non già quale attribuzione di un credito già esistente e soggetto a pagamenti scadenziati) e che, una volta avviata una procedura espropriativa immobiliare (soprattutto se condotta dal creditore ipotecario o con l’intervento di quest’ultimo), i canoni devono essere prima acquisiti e poi distribuiti nell’ambito di quest’ultima nel rispetto delle prelazioni (privilegi e ipoteche) riguardanti l’immobile.

Da ciò deriva l’esigenza – logica e normativa – di attrarre alla procedura esecutiva immobiliare i canoni di locazione (frutti) maturati in epoca successiva al pignoramento dell’immobile, evitando che gli stessi siano intercettati dal creditore assegnatario e sottratti alla distribuzione del ricavato dalla vendita Diversamente opinando, si darebbe luogo al paradosso per cui un creditore chirografario, nemmeno intervenuto nell’espropriazione immobiliare, potrebbe sottrarre ai creditori a lui preferiti i frutti civili dell’immobile.

Peraltro, mantenere fermi gli effetti dell’ordinanza di assegnazione potrebbe favorire pratiche volte a pregiudicare gli interessi dei creditori: il debitore, difatti, potrebbe farsi pignorare da un creditore “di comodo” ingenti canoni di locazione di un contratto locativo a lunga scadenza; ciò comporterebbe una minore appetibilità sul mercato del bene immobile, occupato e, per giunta, infruttifero per l’aggiudicatario; è evidente che la vendita ad un prezzo di gran lunga inferiore a quello di mercato, senza nemmeno l’acquisizione dei canoni medio tempore maturati, arrecherebbe un significativo nocumento alle ragioni creditorie.

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Occorre quindi ipotizzare percorribili strade per impedire che l’ordinanza di assegnazione continui a produrre i suoi effetti anche dopo il perfezionamento del pignoramento immobiliare:

1. Riapertura del processo espropriativo presso terzi
Secondo un precedente di legittimità, “in tema di espropriazione di crediti presso terzi, il pignoramento successivo di quote diverse del medesimo credito non costituisce pignoramento di beni diversi, ma di un bene unitario. Pertanto in tale ipotesi il giudice dell'esecuzione, in qualunque modo venga a sapere che il medesimo credito è stato oggetto di più procedimenti esecutivi, ha l'obbligo di riunirli, se del caso anche revocando il provvedimento di assegnazione emesso in uno di essi” (Cass. 20595/2010).
Stando a tale pronuncia, il successivo pignoramento dell’immobile e, ex art. 2912 c.c., dei canoni locativi giustificherebbe una revoca del provvedimento di assegnazione già emesso e una nuova assegnazione.
Senonché, come noto, l’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c. determina la definitiva chiusura dell’espropriazione presso terzi e non si comprende come il giudice dell’esecuzione già terminata possa essere investito dell’istanza di revoca; in altri termini, l’isolata decisione della Corte di legittimità non risolve il problema di come far “risorgere” la procedura già esaurita

2. Opposizione ex 617 c.p.c. avverso l’ordinanza di assegnazione
Per ottenere la cessazione del versamento dei canoni locativi al creditore assegnatario, il custode giudiziario dovrebbe impugnare l’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c. avvalendosi dell’opposizione agli atti esecutivi.
La soluzione non appare convincente sia perché lo strumento ex art. 617 c.p.c. mira all’annullamento di un atto intrinsecamente viziato, mentre l’ordinanza de qua non è affetta da alcun difetto originario (peraltro, l’atto conclusivo dell’espropriazione presso terzi potrebbe essere stato emesso anni prima, ben oltre il termine decadenziale di 20 giorni prescritto dalla norma).

3. Opposizione all’esecuzione ex 615 c.p.c.
Così come il terzo pignorato può proporre l’opposizione all’esecuzione quando intende opporre al creditore assegnatario fatti estintivi o impeditivi della sua pretesa sopravvenuti alla pronuncia dell’ordinanza, allo stesso modo anche il custode -giudiziario potrebbe avvalersi dell’opposizione ex art. 615 c.p.c. per far constare il sopraggiunto pignoramento immobiliare quale fatto sopravvenuto idoneo a far cessare gli effetti dell’assegnazione.
La principale controindicazione a tale soluzione risiede proprio nella legittimazione del custode giudiziario, il quale – per effetto della sua nomina – subentra nella posizione del locatore e non già in quella del locatario, tenuto al pagamento ed eventualmente a contestare il diritto del creditore assegnatario a percepire i canoni.

4. Assimilazione del pignoramento immobiliare alla sopravvenuta procedura concorsuale.
Potrebbe prospettarsi un’ulteriore soluzione secondo cui la procedura “minore” (rectius, avente un oggetto meno ampio) precedente confluisce in quella “maggiore” (rectius, avente un oggetto più ampio) successivamente avviata.
Tale soluzione, che presuppone una lettura sistematica di diverse disposizioni, si fonda sulle norme degli artt. 483 e 556 c.p.c. e 51 e 107 L.F.
L’art. 483 c.p.c. riguarda il cumulo dei mezzi di espropriazione: nella contemporanea pendenza di un’esecuzione mobiliare o presso terzi e di un’espropriazione immobiliare, il potere di limitare il cumulo dei mezzi di espropriazione spetta, ai sensi della citata norma, al giudice dell’esecuzione immobiliare. Da questo si evince una “preminenza” dell’espropriazione immobiliare rispetto alla coeva espropriazione dei crediti locativi, tanto che il giudice della prima potrebbe addirittura disporre la chiusura della seconda o, alternativamente, farla confluire nella prima.
L’art. 556 c.p.c. consente al creditore di espropriare unitariamente l’immobile con i beni mobili che lo arredano e, sebbene i pignoramenti restino distinti, l’esecuzione si svolge innanzi al giudice dell’esecuzione immobiliare, procedura in cui confluisce l’espropriazione mobiliare (anche in questo casocontemporaneamente pendente).
L’altra ipotesi – paradigmatica – di confluenza di procedure esecutive in un’altra procedura si rinviene nell’art. 107 L.F., norma che attribuisce al curatore fallimentare la facoltà di immettere le esecuzioni individuali – pendenti – nell’esecuzione concorsuale.
Tutte le ipotesi suindicate si riferiscono a ipotesi di “attrazione” di procedure pendenti in altre procedure “maggiori”.
La fattispecie della procedura “maggiore” sopravvenuta ad una procedura espropriativa presso terzi già conclusasi con l’ordinanza di assegnazione trova invece una norma di riferimento nell’art. 51 L.F.: nella consolidata lettura giurisprudenziale di detta norma, “se sopraggiunga la dichiarazione di fallimento del debitore esecutato il terzo deve pagare quanto dovuto al curatore del fallimento” (Cass. 5994/2011; analogamente, Cass. 7508/2011 e Cass. 1227/2016). In base a tale orientamento interpretativo, l’ordinanza di assegnazione (“salvo esazione”) non è di per sé satisfattiva del credito dell’assegnatario, effetto che si determina solo con l’effettivo pagamento da parte del debitor debitoris, il quale – ove compiuto successivamente alla declaratoria di fallimento – è colpito da inefficacia ex art. 44 L.F. in quanto “atto estintivo di un debito a lui riferibile, anche indirettamente, effettuato con suo denaro o per suo incarico o in suo luogo, dovendosi ricondurre a tale categoria il pagamento eseguito dal terzo debitore in favore del creditore del fallito destinatario dell'assegnazione coattiva del credito ex art. 553 c.p.c.” (Cass. 1227/2016).
Dall’insieme delle suindicate norme possono trarsi (rectius, ipotizzarsi) alcuni “principi”:

• la procedura “minore” confluisce in quella “maggiore”
• il sopraggiunto vincolo impresso sul patrimonio da una procedura “maggiore” priva automaticamente di effetti la precedente ordinanza di assegnazione emanata nella procedura “minore”.

Cautamente (in mancanza di precedenti specifici) potrebbe dunque affermarsi che il sopravvenuto vincolo di pignoramento impresso sull’immobile e sui suoi frutti determini l’automatica inefficacia della precedente ordinanza di assegnazione dei canoni locativi, i quali costituiscono parte del compendio immobiliare.
Seguendo tale ragionamento:

- l’ordinanza emessa in favore del creditore assegnatario perde i suoi effetti ipso iure;

- il locatario è tenuto a versare i canoni al custode e non già all’assegnatario;

- il custode è comunque tenuto ad informare il locatario del sopraggiunto pignoramento immobiliare e dell’obbligo di versare i canoni al custode stesso, non potendosi desumere dalla trascrizione del pignoramento una presunzione di conoscenza in capo al concessionario del godimento (Cass. 17044/2017);
- qualora il locatario, ignaro del sopravvenuto pignoramento immobiliare (e, quindi, in buona fede) continui a versare i canoni al creditore assegnatario (creditore apparente), tale pagamento deve ritenersi estintivo del debito a norma dell’art. 1189 c.c. (Cass. 17044/2017);
- in caso di azione esecutiva (minacciata o avviata) dal creditore assegnatario sulla scorta dell’ordinanza ex art. 553 c.p.c., il locatario potrà validamente opporre (ex art. 615 c.p.c.) il fatto estintivo sopravvenuto (e, cioè, il pignoramento immobiliare successivo);
- in caso di pagamento eseguito al creditore apparente, il custode giudiziario potrà ripetere l’indebito dal creditore assegnatario percipiente;
- da ultimo, in caso di  dubbi sulla individuazione della persona del creditore, il locatario potrebbe validamente liberarsi della propria obbligazione attraverso lo strumento del sequestro liberatorio ex art. 687 c.p.c. (v. Cass. 19157/2014).

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SECONDA TESI: il credito derivante dalla locazione è oggetto di cessione anteriore al pignoramento immobiliare, coattivamente realizzata con l’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c.

In tale situazione trovano applicazione le disposizioni degli artt. 2918 e 2812 c.c.
La prima norma stabilisce – per quanto rileva nella fattispecie – che “le cessioni ... di  fitti  non  ancora scaduti ... non trascritte non hanno effetto [in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione], se non ... oltre il termine di un  anno  dalla data del pignoramento”.
La seconda regola prevede che le cessioni dei canoni locativi sono inopponibili al creditore ipotecario “per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento”.
Applicando le disposizioni sopra menzionate (che – secondo alcuni – sono dettate per le cessioni volontarie, come si evince anche dal riferimento alla loro trascrizione, e non già all’assegnazione coattiva del credito), il creditore assegnatario potrebbe fare propri i canoni relativi all’immobile pignorato soltanto per un anno dal pignoramento immobiliare.
A contrario, il custode giudiziario – avvalendosi delle prerogative attribuitegli (cioè, quelle di recuperare i canoni) e del regime di inopponibilità ex artt. 2812 e 2918 c.c. – potrebbe pretendere dal terzo locatario il pagamento dei canoni maturati oltre il periodo di un anno dalla trascrizione del pignoramento immobiliare.
Anche in questo caso deve essere fatto salvo il principio ex 1189 c.c.: perciò, qualora il locatario, ignaro del sopravvenuto pignoramento immobiliare (e, quindi, in buona fede) continui a versare i canoni al creditore assegnatario (creditore apparente), tale pagamento deve ritenersi estintivo del debito (Cass. 17044/2017).