Il quesito prospettato reca due differenti domande.

La prima concerne i limiti di opponibilità della locazione dell’immobile pignorato su istanza di creditore fondiario.

Al riguardo, la norma di riferimento è rappresentato dall’art. 2923 cod. civ., il quale estende alla vendita forzata l’applicabilità del generale principio, risalente alla tradizione romanistica e sancito dagli artt. 1599 e 1600 del codice civile, dell’emptio non tollit locatum: l’avente causa dal locatore è tenuto a rispettare, entro i limiti segnati dalla legge, le locazioni stipulate dal precedente proprietario (ovvero l’esecutato o un suo dante causa).

Più precisamente, con riferimento alle concessioni in godimento di beni immobiliari, la regola fondamentale è la opponibilità delle locazioni “aventi data certa anteriore al pignoramento”, con il temperamento della efficacia limitata al novennio delle locazioni che non risultino trascritte nei pubblici registri immobiliari.

La disposizione evidenzia la necessità di meglio definire, dal punto di vista temporale, i termini di comparazione e, in specie, quale sia il “tempo del pignoramento” rilevante a detti fini.

E’ noto infatti, secondo il consolidato indirizzo ermeneutico della giurisprudenza di legittimità, che nell’espropriazione immobiliare il pignoramento si compone di due momenti processuali, cui corrispondono i due diversi adempimenti della notifica dell’atto al debitore esecutato e della sua trascrizione nei registri immobiliari, ed è strutturato come fattispecie a formazione progressiva, nella quale, mentre la notificazione dell’ingiunzione al debitore segna l'inizio del processo esecutivo (e produce, tra gli altri effetti, quello dell'indisponibilità del bene pignorato), la trascrizione ha la funzione di completare il pignoramento, non solo consentendo la produzione dei suoi effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, ma ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all'istanza di vendita del bene (da ultimo, tra le tante, Cass. 20/04/2015 n.7998).

Per statuire sulla opponibilità della locazione ex art. 2923 cod. civ. è dunque determinante stabilire se si debba tener conto dell’epoca della notifica dell’atto di pignoramento ovvero della sua trascrizione nei pubblici registri.

Sul punto, benché parte della dottrina attribuisca rilievo al momento della trascrizione facendo leva sulla norma dell’art. 2914, n.1, cod. civ. con una impropria assimilazione agli atti dispositivi dell’atto di concessione in godimento (in cui si sostanzia la locazione), appare preferibile individuare il  discrimine  temporale  tra locazione anteriore e successiva nell’epoca di notifica al debitore dell’atto di pignoramento.

Depongono in tal senso le seguenti considerazioni:

- la notifica dell’atto di pignoramento costituisce il debitore custode dell’immobile e dei suoi accessori (tra i quali i frutti civili rappresentati dai canoni locatizi, attratti alle res pignorate dall’art. 2912 cod. civ.), ovvero investe il debitore del munus publicum di ausiliario del giudice e determina l’interversione del potere di fatto uti dominus esercitato dal debitore in possesso iuris publici;

- l’art. 560, comma 2, cod. proc. civ. fa divieto al custode, quale che sia la fonte costitutiva dell’ufficio (ex lege per il debitore, ope iudicis per il custode giudiziario), di concedere in locazione l’immobile pignorato senza autorizzazione del giudice, talchè la locazione eventualmente stipulata dal debitore e non autorizzata è inefficace nei confronti della procedura.

In relazione alla data di notifica dell’atto di pignoramento, l’opponibilità della locazione è condizionata al requisito della data certa anteriore: se questo si riscontra, il contratto è efficace nei confronti della procedura nei limiti temporali di durata stabiliti dalla legislazione vincolistica ovvero anche per una durata maggiore, se espressamente pattuita dai contraenti, purchè contenuta (in difetto di trascrizione nei limiti del novennio).

Quanto alla certezza della data, raramente operante la stipula delle locazioni con atto pubblico o scrittura privata autenticata, una decisiva valenza in concreto riveste la disposizione dell’art. 1, comma 346, della legge 31 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria per l’anno 2005) che ha configurato la registrazione delle locazioni di unità immobiliari come requisito ad substantiam del contratto, a pena di nullità dello stesso.

Orbene, a mente dell’art. 18 del d.P.R. 26 aprile 1986, n.131 (cd. testo unico dell’imposta di registro), la registrazione del contratto assicura la data certa dello steso.

Nel caso esposto nel quesito, il contratto di locazione, registrato in epoca anteriore (e quindi avente data certa anteriore) al pignoramento è sicuramente opponibile alla procedura ed efficace nei confronti dell’aggiudicatario sino alla naturale scadenza del rapporto, salva l’eventuale disdetta e l’esperimento di giudizi di finita locazione ad opera del custode giudiziario.

Agli enunciati principi alcuna deroga apporta la disciplina in tema di credito fondiario, la quale prevede invece altri privilegi, di natura unicamente processuale, per il creditore che agisca in forza di mutuo fondiario (in estrema sintesi, a norma dell’art. 41 del D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385: esonero dall’obbligo di notificazione del titolo contrattuale; possibilità di iniziare e proseguire l’azione esecutiva sui beni ipotecati anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore; versamento diretto al creditore fondiario delle rendite degli immobili pignorati e del prezzo della vendita da parte dell’aggiudicatario).

Il secondo quesito riguarda la sorte dei canoni di locazione oggetto di una ordinanza di assegnazione emessa all’esito di un pignoramento presso terzi anteriormente al pignoramento del medesimo immobile locato.

La questione è stata affrontata nella risposta al quesito rubricata “PIGNORAMENTO – PRESSO TERZI – ORDINANZA DI ASSEGNAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE – SUCCESSIVA ESPROPRIAZIONE  IMMOBILIARE – EFFETTI” rinvenibile al seguente link collegamento alla risposta, alla quale si fa integrale rinvio.