PIGNORAMENTO – IMMOBILE – PARTI COMUNI CONDOMINIALI (ALLOGGIO DEL CUSTODE/PORTIERE) – (IN)AMMISSIBILITA'

Si evince che il creditore, munito di titolo esecutivo nei confronti del condominio, intende pignorare l’alloggio del custode/portiere o altra parte comune condominiale, così definita ex art. 1117 c.c..

Al quesito deve darsi risposta negativa.

Secondo la giurisprudenza (di merito) il creditore del condominio può aggredire il patrimonio condominiale aggredendo il conto corrente sul quale sono versati i contributi dei singoli condomini:  “Le somme esistenti sul conto corrente condominiale, intestate formalmente al condominio quale ente di gestione, il quale ne può disporre sulla base delle decisioni dell'organo assembleare, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condòmini, con la conseguenza finale che si realizza quella coincidenza tra soggetto debitore (condominio) e titolare del patrimonio aggredibile, che consente l'attivazione della procedura esecutiva” (Trib. Reggio Emilia, 16.5.14); “In forza dell'art. 1129, commi 7° e 12°, n. 4, cod. civ., come modificato dalla L. n. 220/2012, le somme presenti sul conto corrente condominiale formano, dal momento in cui vi affluiscono, un patrimonio autonomo formalmente intestato al condominio e sono quindi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini. Tale conclusione risulta in linea col dato letterale dell'art. 63, comma 2°, disp. att. cod. civ., che pur modificato dalla stessa L. n. 220/2012 non contempla espressamente il beneficium excussionis anche in favore delle somme presenti sul conto corrente condominiale” (Trib. Ascoli Piceno, 26.11.15); “Il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce con il meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, comma 2, disp.att.c.c. , il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli” (Trib. Milano, 21.11.17)

Il creditore può anche sottoporre a pignoramento i beni di ciascun condomino, ma soltanto pro quota (in proporzione ai millesimi condominiali; in proposito, si rammenta il contenuto dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”).

Sul punto si vedano Cass., 9.6.17, n. 14530 (“In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie”) e Cass., 29.9.17, n. 22856 (“L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni contratte dall’amministratore, può avere luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso, sicché, ove il creditore ne ometta la specificazione ovvero proceda per il totale dell’importo portato dal titolo, l’esecutato può proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615, comma 1, c.p.c., deducendo di non essere affatto condomino o contestando la misura della quota allegata dal creditore: nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetta al creditore procedente ed in mancanza il precetto deve essere dichiaro inefficace per l’intero, mentre, nel secondo caso, è lo stesso opponente a dover dimostrare l’effettiva misura della propria quota condominiale, ai fini della declaratoria di inefficacia dell’atto di precetto per l’eccedenza, ed in mancanza l’opposizione non può essere accolta”).

Le parti comuni condominiali (ivi compreso l’alloggio del custode) non appartengono al condominio debitore, bensì ai proprietari delle singole unità e costituiscono beni indivisi per i quali è vietato ex lege lo scioglimento della comunione (difatti, l’espropriazione di un immobile in condominio si attua senza necessità di avviso ex art. 599 c.p.c. agli altri condomini; v. Cass., 4.9.85, n. 4612: “L’esecuzione per espropriazione di un appartamento di proprietà esclusiva in edificio condominiale, ancorché ad esso accedano le quote sulle parti comuni dell’edificio, esula dalla disciplina degli art. 599-601 c.p.c., che riguarda la diversa ipotesi del pignoramento di un bene in comproprietà, nei limiti della quota di uno o di alcuni soltanto dei comproprietari”).

Conseguentemente, non è possibile – per debito del condominio – aggredire direttamente le parti comuni condominiali (non titolarità dell’esecutato); è ovvio, però, che nell’espropriazione del singolo condomino anche l’alloggio del custode risulterà espropriato, ma soltanto per la quota millesimale afferente alla singola unità immobiliare che è oggetto di esecuzione forzata.