In base alla generale previsione dell’art. 2912 cod. civ. «il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata»: il vincolo del pignoramento finalizzato alla soddisfazione dei creditori colpisce dunque il bene nella sua completezza, si estende cioè automaticamente, ipso iure, alle utilità accessorie alla res staggita.

In caso di immobile pignorato, oggetto della suddetta estensione sono anche, in quanto espressione della potenzialità economica del bene, i frutti civili, ovvero, secondo la definizione contenuta nell’art. 820, comma 2, cod. civ., «quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia», tra cui è espressamente incluso «il corrispettivo delle locazioni».

Poiché la maturazione dei frutti civili avviene giorno per giorno in ragione della durata del diritto, i canoni di locazione successivi al pignoramento devono essere acquisiti alla procedura esecutiva, venendo a comporre, per espressa disposizione dell’art. 509 cod. proc. civ., la massa attiva da distribuire tra i creditori.

La legittimazione alla riscossione dei canoni locatizi spetta  unicamente al custode dell’immobile pignorato.

Come noto, in prima battuta, e precisamente dal momento della notifica dell’atto di pignoramento, il debitore esecutato è costituito custode ex lege dell’immobile pignorato (art. 559, comma primo, c.p.c.).

Tuttavia, l’esecutato non può né pretendere il pagamento, né riceverlo, né esercitare azioni nei confronti del locatario se non spendendo la sua qualità di custode (da ultimo, Cass. 28/3/2018, n. 7748: “il debitore esecutato, locatore del bene, perde in quanto tale la legittimazione sostanziale sia a richiedere al locatario il pagamento dei canoni sia ad esercitare ogni azione relativa al contratto di locazione, poiché, pur permanendo l’identità del soggetto, muta il titolo del possesso da parte sua, non più rinvenibile nel contratto, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene”; analogamente, Cass., 27/06/2016, n. 13216; Cass. 29/04/2015, n. 8695; Cass., 21/06/2011, n. 13587).

Dopo la sostituzione dell’esecutato nella custodia e la nomina di un custode giudiziario, la legittimazione a riscuotere i canoni spetta unicamente a quest’ultimo: il conduttore che abbia acquisito contezza della nomina del custode giudiziario (ad esempio, in occasione di un accesso di quest’ultimo presso l’immobile pignorato) è tenuto a versare i canoni esclusivamente a detto custode, ferma restando l’efficacia liberatoria di eventuali pregressi pagamenti in buona fede eseguiti nelle mani del locatore-proprietario quale creditore apparente (in proposito, Cass. 11/7/2017, n. 17044).

Venendo a comporre la massa attiva, i canoni locatizi acquisiti sono oggetto di ripartizione tra i creditori, secondo l’ordine di graduazione degli stessi, al momento della distribuzione del ricavato (al riguardo, si rammenta che, secondo Cass. 12/12/2011, n. 26520, “la prelazione ipotecaria si estende ai frutti civili dell'immobile ipotecato (nella specie, canoni di locazione)”).

In ipotesi di estinzione o chiusura anticipata della procedura anteriormente alla vendita dell’immobile, siffatti canoni, al pari di ogni altro bene pignorato, devono essere restituiti al debitore esecutato, locatore dell’immobile.