Quando l’immobile è occupato in forza di un contratto di locazione opponibile al custode, l’ausiliario è tenuto a gestire il compendio riscuotendo i relativi canoni, attività per cui non occorre (secondo la prevalente opinione dottrinale) una specifica autorizzazione giudiziale (nonostante il disposto dell’art. 560, ult. co., c.p.c. novellato).

Nel caso in esame, in mancanza di presupposti per la stipula di una locazione transitoria, correttamente la durata contratto è stata ricondotta alla fattispecie legale del “4+4”.

1) Con riguardo alla durata del rapporto, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno statuito che la rinnovazione tacita del contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo discende – alla prima scadenza contrattuale – direttamente dal disposto normativo e non da una manifestazione di volontà negoziale; conseguentemente, tale effetto si determina anche in mancanza di autorizzazione giudiziale ex art. 560, comma 2, c.p.c. (Cass., Sez. Un., 16 maggio 2013, n. 11830), la quale è invece indispensabile per prorogare il rapporto locativo alle successive scadenze ( Cass., 29 maggio 2015, n. 11168).

Con specifico riferimento alle locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo, l’art. 2, commi 1 e 5, legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevede un “rinnovo automatico” alla prima scadenza contrattuale (di quattro anni, per il contratto a canone libero), effetto che può essere evitato o rimosso solo in presenza di una delle condizioni tassativamente indicate all’art. 3 della medesima legge.

non c’è spazio per una manifestazione (seppur tacita) di volontà La formulazione della norma induce a ritenere che alla prima scadenza – come per la locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale – la prosecuzione (automatica) del rapporto discenda direttamente dal disposto di legge, senza che sia configurabile una rinnovazione tacita di carattere negoziale soggetta all’autorizzazione ex art. 560 c.p.c.

L’aggiudicatario, una volta divenuto acquirente col decreto di trasferimento, avrà facoltà di intimare la disdetta dal contratto solo se ricorre uno dei presupposti elencati all’art. 3 legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Secondo un orientamento dottrinale (VACCARELLA, Postilla (a proposito dei rapporti tra art. 2923 c.c. e legge n. 431 del 1998), in Riv. esec. forz., 2000; FANTICINI, La custodia dell’immobile pignorato, in La nuova esecuzione forzata, Zanichelli, 2017), la possibilità di disdire il contratto di locazione – da esercitarsi previa autorizzazione del giudice – spetta anche al custode, abilitato ad avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo prevista (in favore del locatore che intende vendere l’immobile a terzi) dall’art. 3, lett. g), legge n. 431 del 1998.

Tuttavia, in senso contrario si rinviene un precedente di merito (Trib. Reggio Emilia, 12 maggio 2008) che – pur riconoscendo al custode l’astratto potere di esercitare l’azione per accertare la finita locazione e per ottenere il rilascio dell’immobile – ha escluso la validità della disdetta data ex art. 3, lett. g), l. 431/1998;  aderisce a tale orientamento una parte della dottrina (ASTUNI, Vincoli opponibili nelle procedure esecutive: la locazione di immobili – Rassegna di casi e questioni, Studio n. 2-2011/E del Consiglio Nazionale del Notariato, in http://www.notariato.it/sites/default/files/2-11-e.pdf).

2) Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuata di anno in anno fino alla scadenza (qualora non sia eseguita in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto).

Secondo il Vademecum sugli adempimenti tributari del custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari (http://www.odcec-rc.it/cgi/uploads/fonti/32/allegato4/VADEMECUMSUGLIADEMPIMENTITRIBUTARI.pdf) redatto dalla Commissione del CNDCEC, “Il Custode, pur avendo il compito di amministrare i beni pignorati, inclusi “tutti gli accessori, comprese le pertinenze ed i frutti”, non ne è titolare; egli quindi agisce come ausiliario del Giudice nell’amministrazione del patrimonio del debitore esecutato. Soggetto passivo d’imposta è e rimane quest’ultimo sul quale incombe l’obbligo di versamento dell’imposta di registro. Venendo all’esame dell’ipotesi di bene immobile locato con contratto regolarmente registrato il Custode ... non sarebbe tenuto a nessun adempimento e in particolare non dovrebbe corrispondere l’imposta di rinnovo annuale ... Si deve dar conto comunque che in diversi Tribunali i Custodi ricevono dal Giudice delle Esecuzioni precise indicazioni di provvedere al versamento dell’imposta annuale in quanto, a loro avviso, strumentale all’incasso dei canoni. Nei residui due casi ... in cui sia il Custode a stipulare un contratto di locazione - o a regolarizzare una situazione di fatto - egli ha necessariamente l’obbligo di richiedere la registrazione dell’atto ed è conseguentemente obbligato al pagamento dell’imposta di registro che potrebbe però essere posta, pattiziamente, per intero a carico del locatario.”.

Nel caso in esame, tuttavia, poiché il contratto di locazione è assoggettato al regime della cedolare secca, l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta.

3) Dopo il pignoramento il contratto di locazione non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono devono essere esercitate dal custode.

L’inadempimento del locatario che giustifica l’azione di sfratto per morosità è predeterminato dalla legge (art. 5 legge n. 392 del 1978: “Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”).

Infatti, come più volte ripetuto dalla giurisprudenza, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431) – a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone; l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato.

Ai fini dell’azione di sfratto è irrilevante che le spese condominiali non siano state effettivamente pagate (adempimento a cui non potrebbe comunque procedere il custode secondo l’insegnamento di Cass. n. 12877 del 2016), poiché il titolo per la riscossione dal conduttore degli oneri accessori deriva dal contratto (inter partes) e non dal rapporto condominiale (al quale il conduttore è estraneo; difatti, il condominio non ha azione nei confronti del locatario).

Resta da considerare la possibilità, per il conduttore, di richiedere un “termine di grazia” per corrispondere le somme dovute.

4) I canoni riscossi e così pure gli oneri accessori pagati fanno parte del compendio pignorato e della somma da distribuire (ex art. 509 c.p.c.) secondo le legittime cause di prelazione.