L'esperto risponde alla domanda:
Il tecnico in perizia ha indicato quale vincolo che rimarrà a carico dell'aggiudicatario anche quello relativo a decreto di fissazione udienza nell'ambito di procedimento di composizione della crisi da sovraindebitamento.
Il relativo procedimento non ha avuto esito positivo infatti il G.D. non ha omologato la proposta di accordo ex art. 8 l. 3/12 revocando il provvedimento di sospensione delle azioni esecutive in precedenza adottato. Nulla tuttavia ha disposto in merito alla cancellazione della trascrizione prima imposta e effettuata.
Ora il creditore ipotecario ha instaurato procedura esecutiva. Mi domando se detta trascrizione possa assimilarsi a quella della sentenza dichiarativa di fallimento o del decreto di ammissione al concordato e quindi risulti cancellabile con il decreto di trasferimento oppure se, per cancellarla, si dovesse ricorrere al G.D. perché integri il suo provvedimento di diniego mancante sotto il profilo dell'ordine di cancellazione.
Ai sensi dell’art. 586, comma 1, c.p.c., il giudice ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assunte dall’aggiudicatario ai sensi dell’art. 508 c.p.c. o dell’art. 41, d.lgs. 385/1993.
A norma dell’art. 591-bis, comma 2, n. 11 c.p.c., in caso di delega il professionista è delegato anche all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizione ed iscrizioni.
La lettera dell’art. 586 c.p.c. fa espresso riferimento soltanto a trascrizioni di pignoramenti ed iscrizioni ipotecarie: esistono tuttavia altre formalità pregiudizievoli per l’acquirente, delle quali è controversa la cancellabilità.
In linea generale, si assume che l’ordine del giudice, in quanto funzionale all’effetto purgativo della vendita forzata, deve intendersi esteso ad ogni tipo di vincolo esistente sul bene e, in applicazione di questo principio, si ritiene – sebbene il codice di procedura civile taccia sul punto – che debbano essere cancellate:
- le trascrizioni dei sequestri conservativi (essendo il sequestro conservativo un prodromo del pignoramento);
- le trascrizioni delle sentenze dichiarative di fallimento, poiché il fallimento equivale ad un pignoramento generale e non interrompe, non essendo titolare dei beni del fallito, la continuità delle trascrizioni (di qui l’assimilabilità della sentenza dichiarativa di fallimento – comportante lo spossessamento del fallito – alla trascrizione del pignoramento);
- secondo alcuni uffici giudiziari, le trascrizioni dell’atto costitutivo del fondo patrimoniale, ove inopponibile alla procedura (ma la questione è controversa).
È dubbia invece la possibilità di cancellare gli atti di costituzione dei cd. diritti reali parziari (servitù, usufrutto, uso o abitazione) se trascritti in epoca successiva alla iscrizione dell’ipoteca che assisteva il creditore procedente o intervenuto (art. 2812, comma 1, c.c.) ma anteriormente alla trascrizione del pignoramento.
Per poter cancellare le domande giudiziali di terzi che rivendicano la proprietà o altri diritti reali sull’immobile pignorato occorre, ex art. 2668 c.c., il consenso delle parti interessate ovvero un ordine contenuto in una sentenza passata in giudicato; il principio vale anche per la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c., regolarmente trascritta prima della trascrizione del pignoramento ed altresì per la trascrizione del contratto preliminare (artt. 2645-bis e 2775-bis c.c.).
Si discute, infine, sulla possibilità per il giudice dell’esecuzione di ordinare la cancellazione delle trascrizioni delle domande giudiziali successive alla trascrizione del pignoramento (e, come tali, inopponibili all’aggiudicatario ai sensi dell’art. 2915, comma 2, c.c.). L’orientamento tradizionale è in senso negativo, in base al disposto dell’art. 2668 c.c.; altra opinione sostiene, al contrario, che il c.d. effetto purgativo della vendita forzata comprenderebbe anche la trascrizione delle domande giudiziali inopponibili all’aggiudicatario, in applicazione estensiva dell’art. 586 c.p.c. (da riferirsi ad altre trascrizioni inopponibili).
§§§
Il decreto di fissazione dell’udienza ex art. 10, comma 1, Legge 27/1/2012, n. 3 è soggetto a trascrizione, a cura dell'organismo di composizione della crisi, qualora il piano preveda la cessione o l'affidamento a terzi di beni immobili o di beni mobili registrati (art. 10, comma 2, lett. b, della Legge n. 3 del 2012).
È espressamente prevista la cancellazione della trascrizione qualora il giudice ravvisi iniziative o atti in frode ai creditori e, di conseguenza, disponga la revoca del decreto (art. 10, comma 3), mentre il legislatore non disciplina esplicitamente le conseguenze in caso di mancata omologa dell’accordo per altre ragioni.
In base al principio lex minus dixit quam voluit la succitata disposizione potrebbe essere applicata analogicamente: perciò, spetterebbe al giudice della procedura di soluzione della crisi da sovraindebitamento il compito di integrare il proprio provvedimento mediante cancellazione della trascrizione pregiudizievole.
Tuttavia, non può escludersi a priori una competenza del giudice dell’esecuzione investito del decreto di trasferimento nella esecuzione promossa dopo l’esito negativo della procedura avviata ai sensi della Legge n. 3 del 2012.
Infatti, l’art. 10, comma 5, Legge n. 3 del 2012 dispone che “Il decreto di cui al comma 1 deve intendersi equiparato all'atto di pignoramento”; la norma è sicuramente volta ad attribuire alla trascrizione gli “effetti sostanziali” del pignoramento ex artt. 2913 ss. c.c., ma la formulazione è abbastanza ampia da consentire all’interprete di equiparare la predetta trascrizione a quella di un atto di gravame soggetto a cancellazione ex art. 586 c.p.c.