Nella espropriazione forzata immobiliare, il trasferimento del diritto pignorato all’esito del subprocedimento di vendita è l’effetto di una fattispecie complessa a formazione progressiva costituita dall’aggiudicazione del bene, dal successivo versamento del prezzo e dal decreto di trasferimento: soltanto con la pronuncia di quest’ultimo si produce l’acquisto del diritto a favore dell’aggiudicatario.

Sin dal momento dell’aggiudicazione, l’aggiudicatario è tuttavia titolare di una posizione giuridica tutelata, ovvero di un diritto, a carattere processuale e sostanziale, ad ottenere il trasferimento dell’immobile, diritto subordinato alla condizione del versamento del prezzo nel termine perentorio stabilito dalla legge o dal giudice.

In relazione a questa aspettativa tutelata dell’aggiudicatario (qualificata come jus ad rem), la giurisprudenza di legittimità, con orientamento oramai pacifico, ha riconosciuto la configurabilità di “un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto” (così Cass., 30/06/2014, n. 14765; Cass. 17/02/1995, n. 1730). Pertanto, qualora l’aggiudicatario lamenti la perdita o il danneggiamento dell’immobile aggiudicato prima del deposito del decreto di trasferimento, è stata ravvisata  la responsabilità risarcitoria ex art. 2043 c.c. del proprietario del bene che deteneva l’immobile in concorso con eventuali terzi materiali autori del danneggiamento (Cass., 30/06/2014, n. 14765) oppure del custode giudiziario per violazione della diligenza del buon padre di famiglia (parametro espressamente previsto dall’art. 67 c.c.) nell’osservanza dei doveri attinenti alla conservazione dell’integrità materiale del cespite, ad esempio per la omessa adozione di mezzi adeguati ad evitare intrusioni o danneggiamenti al cespite (Cass. 17/02/1995, n. 1730).

Fermi i suddetti rimedi risarcitori, il quesito concerne la giuridica praticabilità di più pregnanti strumenti di tutela dell’aggiudicatario, volti, in ultima analisi, alla risoluzione dell’acquisto mediante la revoca dell’aggiudicazione oppure la nullità del decreto di trasferimento per aliud pro alio.

Dall’esame dei repertori non constano, tanto nella giurisprudenza di legittimità quanto in quella di merito, precedenti che abbiano specificamente affrontato la questione.

La risposta al quesito non può che muovere, dunque, dalla analisi dei principi generali in materia.

Esclusa l’operatività della garanzia per vizi nell’ambito della vendita forzata, giusta la disposizione dell’art. 2922, comma primo, c.c. (dalla portata precettiva estesa, secondo la S.C., anche alla mancanza di qualità promesse ed essenziali ex art. 1497 c.c.: Cass., 12/07/2016, n. 14165; Cass., 25/2/2005, n. 4085), la tutela in forma specifica dell’aggiudicatario (ovvero la risoluzione dell’acquisto) è circoscritta alla sola ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, ricorre aliud pro alio «quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto» (per una definizione generale, da ultimo, Cass. 12/07/2016, n. 14165; Cass. 25/10/2016, n. 21480).

Nella casistica dell’aliud pro alio, sono state ricomprese le ipotesi di vendite forzate di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (Cass., 14/10/2010, n. 21249) e di immobili abusivamente edificati non sanabili la cui condizione edilizia non sia stata menzionata nell’avviso di vendita (Cass. 11/10/2013, n. 23140); si è altresì precisato che il bene oggetto di vendita forzata deve essere “ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l’offerta dell’aggiudicatario perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all’assolvimento della destinazione d’uso” in conseguenza di una situazione permanente e non semplicemente transitorio o momentaneo (così Cass., 29/01/2016, n. 1669 ha escluso l’aliud pro alio in caso di temporanea inagibilità dell’unità abitativa causata dalla presenza di elementi inquinanti, non descritti in perizia, suscettibili di rimozione per il ripristino della piena salubrità dell’immobile).

In caso di vendita forzata di aliud pro alio, il rimedio esperibile per l’aggiudicatario è costituito esclusivamente dalla opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata (ovvero la definitiva approvazione del progetto di distribuzione) e comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato (decreto di trasferimento o provvedimento di aggiudicazione), ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (diffusamente, Cass., 2 aprile 2014, n. 7708; conf. Cass. 29/01/2016, n.1669).

Applicando detti principi al caso in esame, la possibilità di una nullità del decreto di trasferimento per effetto di danneggiamenti arrecati all’immobile dopo l’aggiudicazione è limitata alla sola eventualità (invero, difficilmente realizzabile in concreto) che i danneggiamenti, particolarmente gravi, abbiano cagionato una definitiva (e non temporanea) compromissione della destinazione del bene all’uso o una radicale alterazione della sua funzione economico sociale (non suscettibile di essere ripristinata) fattispecie di certo non ravvisabile nelle vicende (purtroppo frequenti nella prassi) di mera rimozione di impianti o infissi (o altre pertinenze) oppure di atti vandalici.

La ricorrenza di un’analoga tipologia di danneggiamenti può giustificare la revoca dell’aggiudicazione, quale forma di tutela anticipata dell’aggiudicatario.

Detta revoca – pronunciabile dal giudice dell’esecuzione (su istanza dell’aggiudicatario) sino a quando l’aggiudicazione non abbia avuto esecuzione con l’emissione del decreto di trasferimento – può infatti essere giustificata non solo da vizi di nullità formale del provvedimento ma anche dalla considerazione della manifesta ingiustizia del prezzo per effetto di fatti sopravvenuti alla aggiudicazione (art. 586 c.p.c.) oppure da mere valutazioni di inopportunità sopravvenuta del trasferimento (Cass. 24/01/2007, n. 1498), tra le quali può apprezzarsi la differente consistenza dell’immobile conseguente ai danneggiamenti.