L'esperto risponde alla domanda:
Nel mese di maggio c’è stata l'aggiudicazione e nel mese di luglio è stato emesso il decreto di trasferimento. Sono seguiti numerosi solleciti al custode per ottenere la consegna dell'immobile (acquistato libero ma pieno delle cose dell'esecutato). La liberazione dell'immobile è parsa subito difficoltosa per i numerosi beni (anche veicoli) e materiale 'pericoloso' da smaltire secondo la relativa procedura. L'immobile è un compendio a destinazione rurale in stato di abbandono acquistato da uno IAP. Il giudice ha emesso nel mese di Novembre un provvedimento in cui onera il custode di procedere allo smaltimento al preventivo più basso (circa 35.000 euro) ponendo le spese a carico della procedura con onere di comunicarlo ai creditori procedenti. Sono decorsi i termini e nessuno dei creditori ha eccepito alcunché. La sgombero è quindi partito immediatamente, poi interrotto ed i mobili sono stati abbandonati davanti alle case. Ho chiesto chiarimenti al custode, anche per iscritto, che mi ha risposto che tutto procede come deve e che i mobili saranno smaltiti. Il ritardo nella consegna delle chiavi sta provocando molti danni, vorrei sapere:
1) come sollecitare utilmente l'attività di liberazione;
2) come contrastare le pretese del comune di imposizione IMU ordinaria (motivata dal fatto che la mancanza di esercizio dell'attività agricola determina l'impossibilità di ottenere il regime di esenzione per le unità ad uso abitativo. Secondo il Comune, per godere dell'esenzione IAP le case dovrebbero essere adibite ad agriturismo o abitate dallo IAP o dal dipendente (tutte soluzioni impossibili senza le chiavi);
3) qual è procedura da seguire nel caso in cui l’aggiudicatario decida di fare da solo e se, in tale ipotesi, il custode è tenuto a consegnare immediatamente le chiavi.
In base all’art. 560 c.p.c. (nella formulazione anteriore alla modifica apportata dalla Legge 11/2/2019, n. 12, di conversione dell’art. 4 D.L. 14/12/2018, n. 135, la quale si applica alle procedure iniziate dopo l’entrata in vigore della novella) il custode è tenuto alla liberazione del bene pignorato dai beni mobili relitti dal debitore, anche dopo l’emissione del decreto di trasferimento, a meno che l’aggiudicatario non lo esoneri; i costi dell’attività di liberazione sono a carico della procedura.
Perciò, correttamente il giudice dell’esecuzione ha dato istruzioni al custode affinché questi proceda, con costi a carico della procedura, a rimuovere i beni rimasti all’interno del bene (rectius, al loro smaltimento e distruzione, che costituiscono la regola in mancanza di diverse disposizioni dell’autorità giudiziaria).
Pure corretta è la statuizione che pone la spesa per la liberazione (attività necessaria ed indefettibile in base all’art. 560 c.p.c.) a carico della procedura.
Ciò premesso, una volta che il giudice dell’esecuzione ha impartito le istruzioni al custode, spetta a quest’ultimo darvi attuazione.
I tempi “tecnici” possono dipendere dalla tipologia e dalla quantità dei beni da rimuovere (si pensi, ad esempio, alla difficoltà di smaltire rifiuti pericolosi); in ogni caso, il custode è tenuto, nell’interesse dell’aggiudicatario, a provvedere nel più breve tempo possibile.
Venendo agli specifici quesiti:
1) l’aggiudicatario (divenuto proprietario per effetto del decreto di trasferimento) può mettere in mora il custode inerte (o neghittoso) inviandogli una formale intimazione di consegna delle chiavi dell’immobile libero da persone e cose.
2) la problematica fiscale esula dalle possibilità di intervento degli organi della procedura (incidentalmente si osserva che l’interpretazione della normativa IMU da parte del Comune non pare affatto errata); ciononostante, il custode che colpevolmente ritardi allo svolgimento delle proprie attività potrebbe essere chiamato a risarcire i danni cagionati all’aggiudicatario (Cass., 30 giugno 2014, n. 14765 individua una delle possibili fattispecie di responsabilità del custode). Infatti, il custode è civilmente responsabile per i danni arrecati all’aggiudicatario del bene pignorato o al debitore a cui l’immobile è stato restituito o, più in generale, alle parti del procedimento di esecuzione qualora, nell’espletamento dell’incarico, non abbia osservato gli obblighi e i divieti impostigli dalla legge o dal giudice o, comunque, la diligenza del buon padre di famiglia, parametro espressamente introdotto dall’art. 67 c.p.c.; l’ausiliario risponde altresì, ai sensi dell’art. 2043 c.c., dei pregiudizi arrecati, per dolo o colpa, ai terzi (in genere) nell’esecuzione dei compiti affidatigli o per la mancata o tardiva esecuzione degli stessi (e tra questi rientra la completa liberazione del cespite). Al custode giudiziario non si estende la speciale disciplina dettata per la responsabilità civile dei magistrati e degli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria”, poiché l’art. 1, comma 1, Legge 13 aprile 1988, n. 117, non riguarda tutti gli ausiliari ma soltanto coloro che, pur non appartenendo all’ordine giudiziario, svolgono nei casi previsti dalla legge funzioni proprie del magistrato giudicante o requirente (per il principio si veda Cass., 8 maggio 2008, n. 11229).
3) L’aggiudicatario ha sempre la facoltà di esonerare il custode dalle attività di liberazione (solitamente, si richiede una dichiarazione di esonero da presentare alla cancelleria del giudice dell’esecuzione) e, in tal caso, può provvedere autonomamente (e a proprie spese) a rimuovere i beni mobili relitti. L’esonero del custode dal compimento dell’attività comporta l’immediata consegna delle chiavi dell’immobile al proprietario (e, cioè, all’aggiudicatario che ha acquisito la proprietà col decreto di trasferimento).