L'esperto risponde alla domanda:
Pignoramento di immobile locato (ad uso non abitativo) dal coniuge dell’esecutato (non proprietario del bene). Dopo due anni dal pignoramento il creditore procedente scrive al conduttore facendogli presente che c’è una procedura immobiliare in corso e che il canone di locazione non deve essere corrisposto alla locatrice, in quanto il pagamento non sarebbe opponibile al creditore procedente (con conseguente rischio di pagare due volte); inoltre afferma che è irrilevante che la locatrice dell’immobile sia la moglie del proprietario esecutato. Il conduttore come si deve comportare?
Dal quesito non si evince se l’immobile assoggettato a pignoramento sia di proprietà esclusiva di uno dei coniugi (il marito esecutato) o se lo stesso rientri nella comunione legale.
Ipotesi di immobile in comunione legale
In questo caso il bene immobile deve essere aggredito per l’intero e anche la moglie-locatrice, pur non essendo debitrice, assume le vesti di esecutata nella procedura esecutiva (così Cass. 6575/2013).
Con la notifica del pignoramento sia il marito sia la moglie divengono custodi del bene (art. 559, comma 1, c.p.c.).
In tale qualità l’originaria locatrice è tenuta a riscuotere i canoni dal locatario e a versarli alla procedura rendendo il conto della gestione.
Dal momento in cui i coniugi sono stati sostituiti da un custode professionale designato dal giudice dell’esecuzione, però, soltanto quest’ultimo è legittimato a riscuotere i canoni dal locatario.
Quando il conduttore viene a conoscenza della predetta circostanza deve cessare il versamento a favore della locatrice (esecutata) e corrispondere i canoni esclusivamente al custode nominato dal giudice; il locatario che abbia continuato a pagare alla locatrice originaria può essere esentato dall’obbligo di un successivo pagamento nelle mani del custode solo dimostrando di aver ignorato in buona fede la sostituzione nella custodia (Cass. 17044/2017).
Perciò, se l’immobile è stato pignorato per l’intero in danno di entrambi i coniugi in comunione legale (e, quindi, anche della locatrice), il conduttore – informato dal creditore procedente – sarà tenuto a interrompere il versamento dei canoni e a corrisponderli al custode giudiziario nominato dal giudice dell’esecuzione.
Ipotesi di immobile non in comunione legale
La giurisprudenza di legittimità è univocamente orientata a ritenere valido ed efficace il contratto di locazione stipulato dal locatore che non è proprietario del bene poiché il suo godimento (di natura personale e non reale) può essere concesso da chiunque ne abbia la disponibilità di fatto, purché in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico (Cass. 9493/2007; Cass. 15443/2011; Cass. 20371/2013; Cass. 22346/2014; Cass. 15788/2014; Cass. 27021/2016; Cass. 30550/2017).
Perciò, il coniuge non esecutato, legittimato alla conclusione del contratto pur non essendo proprietario dell’immobile, riveste la qualità di locatore e ha diritto alla percezione del canone senza che il sopravvenuto pignoramento possa incidere la sua posizione.
Difatti, la moglie-locatrice non è assoggettata alla procedura esecutiva (non essendo proprietaria del cespite) e, dunque, non assume l’incarico di custodia per effetto del pignoramento, né la sostituzione del debitore-custode con un ausiliario designato dal giudice determina il subentro di quest’ultimo nel contratto di locazione (che è res inter alios acta).
In altri termini, il canone di locazione dell’immobile pignorato non afferisce alla procedura espropriativa perché il contratto non è stato stipulato dal debitore esecutato (nella cui posizione subentra il custode): conseguentemente, il conduttore sarà tenuto al pagamento del canone in favore della locatrice originaria (Cass. 25911/2013: “Nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, pertanto, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l’ipotesi estrema … in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente”) e il custode nominato non avrà alcuna legittimazione a pretenderne la corresponsione (né, ovviamente, potrà agire per la risoluzione del contratto concluso da un terzo diverso dall’esecutato).
Ciò non significa affatto che la posizione del locatario sia inattaccabile (anzi!): la locazione è comunque inopponibile al vero proprietario dell’immobile se il locatore, al momento della stipula del contratto, non era titolare del diritto di dare in locazione l’immobile, a nulla rilevando che egli ne avesse il possesso senza titolo (Cass. 7189/2003). Di conseguenza, il conduttore non avrà alcun diritto di godimento dell’immobile opponibile alla procedura e, dunque, non potrà validamente contrastare l’ordine di liberazione o le azioni promosse dal custode per recuperare alla procedura esecutiva la piena disponibilità del bene.
Il locatario sarà quindi tenuto al rilascio del bene in favore dell’effettivo proprietario esecutato (e del custode giudiziario designato dal giudice dell’esecuzione), ma la perdita del godimento del bene giustificherà un’azione risarcitoria nei confronti della locatrice, inadempiente agli obblighi su di lei incombenti in forza del contratto stipulato (in termini Cass. 25911/2013: “Il locatore non adempì la propria obbligazione di garantire il pacifico godimento della cosa locata; ergo, le conseguenze dell’inadempimento del locatore dovevano essere disciplinate dalle norme generali (artt. 1453, 1455, 1458 c.c.) e speciali (art. 34 l. 29.7.1978 n. 392) dettate per l’ipotesi di inadempimento da parte del locatore di immobile destinato ad uso non abitativo alle proprie obbligazioni”).