Il quesito fa implicito riferimento all’art. 560, comma 7, c.p.c. che, nella vigente formulazione, recita: “Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell'esecuzione.” (la precedente disposizione contenuta nell’art. 560, comma 1, c.p.c. – tuttora applicabile nelle procedure iniziate sino al 12 febbraio 2019 – stabiliva che “Ad essi [il debitore e il terzo nominato custode] è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione.”).

Sulle conseguenze del difetto dell’autorizzazione giudiziale alla stipula del contratto di godimento, si ravvisano  in dottrina opinioni contrastanti: vi è chi ritiene che l’atto sia radicalmente nullo, perché la volontà del contraente non può ritenersi correttamente formata; d’altra parte si osserva che, in caso di gestione di beni altrui per nomina giudiziale (da parte del tutore o dell’amministratore di sostegno, ad esempio), la legge commina la sanzione dell’annullabilità degli atti posti in essere in mancanza del provvedimento giudiziale autorizzativo; secondo la tesi maggioritaria, invece, l’assenza di autorizzazione non determina l’invalidità dell’atto, il quale, però, è privo di effetti e non opponibile nel procedimento in cui è stata disposta la custodia, in ragione della carenza assoluta del potere di compierlo in capo al custode (giudiziario o ex lege).

A quest’ultima tesi aderisce la giurisprudenza prevalente, formatasi prevalentemente in tema di locazione dell’immobile sottoposto a pignoramento (art. 560, 2° co., c.p.c.): secondo un consolidato orientamento, il difetto di autorizzazione non comporta la nullità assoluta del negozio concluso ma la sua inopponibilità ai creditori (Cass., 14 luglio 2009, n. 16375) e all’aggiudicatario/assegnatario del bene (Cass., 14 luglio 1994, n. 6602).

Il vizio può essere fatto valere solo dai predetti interessati e non dal conduttore della locazione non autorizzata (Cass., 13 luglio 1999, n. 7422), il quale, semmai, potrebbe ottenere il risarcimento del danno da parte del locatore per il mancato godimento dell’immobile fino alla scadenza pattuita o a quella legale (Cass., 22 luglio 1991, n. 8166).

Col quesito si chiede di sapere se il contratto pendente all’inizio dell’espropriazione e opponibile alla procedura (a norma dell’art. 2923 c.c.) possa essere ceduto dal conduttore anche senza l’autorizzazione giudiziale senza incorrere nella sanzione di inopponibilità della cessione nel corso del processo esecutivo.

Qualora la cessione del contratto richieda il consenso del locatore, è ovvio che il custode giudiziario (subentrato al debitore-locatore nelle attività di amministrazione del bene) debba munirsi della necessaria autorizzazione giudiziale prima di prestare l’assenso; infatti, anche nel vigore dell’art. 560 c.p.c. nella formulazione del 2019 e nel silenzio della norma, l’autorizzazione giudiziale alla stipula della locazione deve reputarsi indispensabile anche per il custode giudiziario, considerando sia la soggezione dell’ausiliario al potere direttivo del giudice dell’esecuzione (art. 484 c.p.c.), sia l’esigenza di garantire un rimedio giurisdizionale alle parti del processo (e solo l’atto autorizzativo – non certo il contratto – potrebbe essere sindacato con l’opposizione agli atti esecutivi).

L’ordinamento contempla, però, casi in cui la cessione del contratto locativo può essere effettuata senza l’assenso del contraente locatore, in deroga all’art. 1406 c.c. (ad esempio, l’art. 36 Legge 27/7/1978, n. 392: “Il conduttore può … cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.”).

In tali fattispecie, il custode giudiziario assume le vesti del locatore e non può interferire con la cessione effettuata dal locatario, se non avvalendosi delle prerogative del locatore (come la facoltà di opposizione – solo per gravi motivi – riconosciuta dall’art. 36 Legge n. 392 del 1978).

Di conseguenza, la cessione del contratto di locazione da parte del conduttore – ove consentita senza l’assenso del locatore – non richiede né l’autorizzazione giudiziale, né uno specifico consenso del custode ed è pienamente opponibile alla procedura (ferma restando la responsabilità sussidiaria del locatario cedente per il pagamento dei canoni dovuti alla procedura).