La risposta al quesito muove da un presupposto anche recentemente ribadito dalla Suprema Corte: “L'ordinanza di vendita rappresenta la lex specialis dello specifico subprocedimento in cui quella si concreta, e alla stessa deve quindi darsi piena e incondizionata ottemperanza, fino a parziale o totale sua modifica o revoca, se del caso a seguito d'impugnazione” (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 24570 del 05/10/2018).

In altri termini, l’ordinanza di vendita disciplina le modalità della gara e, se non impugnata con l’opposizione agli atti esecutivi, la stessa stabilisce in via definitiva le regole di partecipazione e di offerta.

Ciò posto, deve essere il provvedimento del giudice dell’esecuzione – e non già l’avviso di vendita predisposto dal delegato – a stabilire che un’unica cauzione possa consentire l’offerta per immobili diversi (infatti, la regola codicistica prescrive che per ogni offerta sia presentata una cauzione).

Il vantaggio della prassi descritta (effettivamente seguita in alcuni uffici giudiziari) consiste in questo:

·        per la vendita di plurimi lotti si amplia la platea dei potenziali offerenti, i quali potrebbero essere interessati all’uno o, alternativamente, all’altro bene offerto

·        la presentazione di singole offerte per ciascuno di essi comporterebbe, oltre all’esborso economico per le cauzioni, il rischio di aggiudicarsi più di un bene, in contrasto con l’interesse dell’offerente e anche al di là delle risorse destinate all’acquisto (con conseguente possibile decadenza dall’aggiudicazione)

·        lo svolgimento in un’unica gara riduce la durata del processo esecutivo e l’impegno del professionista delegato

·        la concentrazione delle vendite in un unico spazio temporale comporta, di regola, un minore dispendio per spese pubblicitarie (stante l’accorpamento delle inserzioni).

Il meccanismo dell’offerta plurima, però, deve essere ben congegnato e illustrato al fine di chiarire anticipatamente agli interessati quali saranno le modalità di svolgimento della gara e le loro opzioni in caso di aggiudicazione o non aggiudicazione:

1.      predisporre modulistica chiara per la presentazione dell’offerta “multipla”

2.      prevedere che l’aggiudicazione di un lotto comporta l’automatica preclusione a partecipare alla gara relativa agli altri per i quali si è formulata l’offerta

3.      specificare l’ordine con cui i lotti saranno chiamati per la gara (secondo il numero del lotto o in base al numero maggiore/minore di offerte)

4.      stabilire, eventualmente, se l’offerta sarà automaticamente riferita al lotto con una sola richiesta (o col minor numero di richieste) o se l’offerente può anticipatamente dichiarare, una volta aperte le buste, per quale lotto mantenere ferma la propria offerta (in questi casi occorre disporre che tutte le buste per i vari lotti siano aperte contestualmente); al contrario, prevedere che – secondo l’ordine di chiamata dei lotti – siano aperte le buste ed effettuata la gara relativa al primo lotto per poi passare ai seguenti (escludendo l’aggiudicatario)

5.      disporre che solo in esito al completamento delle gare di tutti i lotti sia ordinata la restituzione delle cauzioni agli offerenti non resisi aggiudicatari.

In alternativa alla “offerta multipla” e allo scopo di consentire a tutti i potenziali acquirenti di partecipare a tutte le gare per tutti i lotti ai quali sono interessati, la soluzione (obbligata, qualora l’ordinanza di vendita non lo consenta) è quella prospettata nel quesito: porre in vendita tutti i lotti con gare da effettuarsi a breve distanza temporale (massimo una settimana), in modo da permettere la partecipazione alla vendita di ciascun lotto e il recupero della cauzione da parte dell’offerente non resosi aggiudicatario.