Nell’esecuzione forzata individuale le modalità di vendita dell’immobile sono specificamente disciplinate dalla legge (la vendita senza incanto o con incanto, quest’ultima di fatto impraticabile).

Si deve escludere, perciò, che rientri tra i compiti del professionista delegato o del giudice dell’esecuzione propiziare o agevolare una vendita che avvenga al di fuori dei canali stabiliti dalla legge.

La prassi a cui fa riferimento il quesito, diffusa in diversi uffici giudiziari, è gergalmente denominata “vendita fuori dalla porta”, locuzione impropria se si considera che gli unici atti della procedura consistono in rinunce agli atti esecutivi e ad estinzione del processo.

Le modalità con cui si addiviene all’acquisto “fuori della gara” sono di seguito schematizzate:

-         un terzo interessato all’acquisto raggiunge un accordo coi creditori e col debitore per la compravendita del bene (solitamente, il prezzo è destinato in parte ai creditori e in parte allo stesso esecutato)

-         nel giorno stabilito per il rogito di compravendita, l’acquirente e il venditore, insieme con i creditori, compaiono innanzi ad un notaio

-         l’acquirente versa il prezzo in deposito fiduciario al notaio;

-         i creditori depositano contemporaneamente rinunce agli atti esecutivi ex art. 629 c.p.c.;

-         il giudice dell’esecuzione (eventualmente in un’udienza di comparizione spontanea previamente concordata) pronuncia l’estinzione del processo esecutivo (ordinanza che ha valore meramente dichiarativo, secondo Cass. 27545/2017) e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento;

-         i creditori e il debitore rinunciano al reclamo ex art. 630 c.p.c. e, comunque, ai termini per impugnare il provvedimento di estinzione;

-         all’esito (e, quindi, dopo la chiusura del processo esecutivo) debitore ed acquirente stipulano l’atto di compravendita e il prezzo viene versato dal notaio fiduciario ai creditori (e, se previsto, al debitore).

Per quanto riguarda il diritto delle esecuzioni, non si tratta di una vendita, bensì di una rinuncia agli atti esecutivi seguita da una estinzione (tipica) del processo esecutivo con conseguente cancellazione della trascrizione del pignoramento; non c’è, infatti, alcun coinvolgimento degli organi della procedura (giudice o suoi ausiliari) nella alienazione del cespite, che avviene con vendita privatistica.

Spetta alla sensibilità del giudice dell’esecuzione agevolare tale prassi – concordando le udienze di comparizione spontanea – o rimanerne del tutto estraneo: da un lato, infatti, sono evidenti i vantaggi derivanti dalla chiusura del processo esecutivo per la durata del processo e il minor carico sull’ufficio; dall’altro, però, vi è il rischio di creare “canali” preferenziali per sottrarre alla vendita pubblicistica immobili di pregio e, quindi, di appannare nel pubblico la trasparenza della vendita, requisito indefettibile dell’ufficio giudiziario.

In ogni caso, l’opzione a riguardo spetta esclusivamente al giudice dell’esecuzione e giammai al delegato, il quale non ha alcun potere di pronunciare l’estinzione del processo o di fissare all’uopo udienze.