A norma dell’art. 586 c.p.c., col decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione ordina “che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie … [e] anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento”.

L’art. 591-bis, n. 11, c.p.c. prevede che il professionista possa essere dal giudice delegato “all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586”.

Il quesito pone due diverse tematiche: una attiene al compenso del professionista delegato all’esecuzione dell’attività di cancellazione dei gravami; l’altra al pagamento delle imposte su tali cancellazioni.

L’art. 2, comma 7, D.M. Giustizia 15/10/2015, n. 227 (Regolamento concernente la determinazione e liquidazione dei compensi per le operazioni delegate dal giudice dell'esecuzione ai sensi degli articoli 169-bis e 179-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile) prevede:

“Sono poste a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente.”.

In precedenza, l’art. 7 D.M. 25/5/1999, n. 313 (Regolamento recante norme per la determinazione dei compensi spettanti ai notai per le operazioni di vendita con incanto, in attuazione della L. 3 agosto 1998, n. 302) stabiliva: “Sono a carico dell'assegnatario o dell'aggiudicatario tutti i compensi relativi all'esecuzione di quanto previsto dall'articolo 591-bis, secondo comma, n. 5, del codice di procedura civile. Tutti gli altri compensi sono a carico del creditore procedente e dei creditori intervenuti come spese di procedura.” (la disposizione era stata dettata quando solo i notai potevano essere delegati e dall’1/3/2006 – quando la delega è stata estesa a commercialisti e avvocati – si è dubitato della sua sopravvivenza; la norma è comunque oggetto di abrogazione espressa da parte dell’art. 4 D.M. 227/2015).

In base alla vigente disposizione, dunque, l’aggiudicatario dovrebbe pagare: prezzo di aggiudicazione, imposte sul trasferimento (registro, catastale, ipotecaria), 50% del compenso del delegato relativo alla “fase post-vendita” (art. 2 D.M. 227/2015: “attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà”).

Proprio in forza dell’ultimo periodo della norma de qua (e anche prima della sua introduzione), numerosissime ordinanze di delega delle operazioni di vendita prevedono espressamente che tutte le spese di cancellazione delle formalità e tutti i compensi spettanti al professionista delegato siano posti a carico “della procedura” (e, dunque, con prelievo dal ricavato dalla vendita; solo il netto sarà distribuito ai creditori): all’aggiudicatario spettano solamente – oltre al prezzo – le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul trasferimento (ma non le imposte sulla cancellazione delle formalità).

L’ordinanza di delega – che costituisce lex specialis della gara (Cass. 24570/2018) – può effettivamente (e definitivamente, salvo impugnazione ex art. 617 c.p.c.) stabilire che tutte le spese e i compensi siano posti “a carico della procedura” (Cass. 711/2010); se, però, il giudice nulla ha stabilito la norma secondaria addossa all’aggiudicatario una parte del compenso del delegato.

La soluzione di porre tutti i compensi del professionista a carico della procedura è volta a favorire l’aggiudicatario, che viene messo in condizione di conoscere anticipatamente l’onere al quale dovrà far fronte; inoltre, sotto un profilo più generale, è ben strano che le spese per un ausiliario del giudice siano poste a carico dell’aggiudicatario che non è parte processuale (e non lo diventa nemmeno per effetto del decreto di trasferimento).

Le argomentazioni suesposte valgono a maggior ragione per le imposte sulle “formalità di trascrizione” del decreto di trasferimento (il quale deve contenere pure l’ordine di cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti anche successivi al pignoramento iniziale), le quali costituiscono, di regola, onere ben più gravoso rispetto al compenso del delegato:

- se si include negli oneri a carico dell’aggiudicatario anche il costo di cancellazione delle ipoteche (come capita in alcuni uffici giudiziari), si rischia di inserire nel “prezzo” un costo occulto significativo: la spesa per cancellazione di un’ipoteca iscritta dopo l’aggiudicazione – soggetta a cancellazione ex art. 586 c.p.c. ma non preventivata né ipotizzabile dall’aggiudicatario – potrebbe assai rilevante e l’acquirente sarebbe tenuto ad un esborso ingente e non prevedibile prima della partecipazione;

- peraltro, lo stesso aggiudicatario potrebbe ottenere il rimborso di quanto pagato intervenendo (con un legale e, dunque, con spese) nel processo esecutivo, avvalendosi del privilegio ex art. 2770, comma 2, c.c.

Proprio da quest’ultima considerazione si evince che addossare i costi di cancellazione dei gravami all’aggiudicatario avrebbe l’effetto di determinare una “partita di giro” (l’aggiudicatario paga la spesa ma ne ottiene il rimborso dal ricavato dalla vendita con preferenza rispetto a tutti gli altri creditori) aggravando, però, il passivo delle spese legali di intervento.

Perciò, qualora il G.E. non abbia espressamente disposto che tutte le spese (compensi e imposte) siano a carico della procedura – la norma del D.M. 227/2015 (e così pure l’indicazione del tribunale di XXX) dovrebbe essere oggetto di stretta interpretazione, addossando all’aggiudicatario le sole imposte sul trasferimento (e non quelle per la cancellazione delle formalità) e la metà del compenso del delegato per la sola fase post-vendita.