L’inammissibilità dell’unica offerta comporta che – per quella gara – non sono state presentate offerte e, dunque, che la gara è andata deserta.

Trova dunque applicazione l’art. 591 c.p.c., secondo il quale - nell’ipotesi di infruttuoso esperimento di vendita e in mancanza di istanze di assegnazione (o di loro rigetto) – il giudice dell’esecuzione ha tre possibili soluzioni:

1) disporre l’amministrazione giudiziaria;

2) stabilire nuove condizioni di vendita e/o diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente (sostanzialmente, una nuova vendita senza incanto, eventualmente con prezzo modificato o con diverso termine per versare il residuo);

3) porre in vendita l’immobile col sistema dell’incanto, ma solo nell’improbabile (rectius, impossibile) prognosi che “la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568”.

La ipotesi notoriamente più frequente è costituita dalla nuova messa in vendita del bene con la modalità senza incanto ed ad un prezzo ribassato.

Specificamente l’art. 591 c.p.c. stabilisce (dopo la modifica apportata dall’art. 4 del d.l. 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla l. 30 giugno 2016, n. 119) che “Il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà”.

Perciò, per i primi tre ribassi la decurtazione massima è del 25%; dopo il quarto infruttuoso tentativo di vendita, la decurtazione (massima) è del 50%.

La legge non dispone affatto che il giudice dell’esecuzione (o il professionista a ciò delegato) debba necessariamente disporre un prezzo ribassato al massimo, limitandosi a stabilire la misura massima del possibile ribasso.

Posto che la riduzione del prezzo-base potrebbe essere anche di un solo centesimo, si ritiene comunemente che il giudice (o il professionista) possa mantenere il medesimo prezzo-base anche per l’esperimento di vendita successivo a quello infruttuoso.

Tutto ciò premesso, in risposta al quesito si segnala che non vi è alcun obbligo, a seguito di gara deserta, di ridurre il prezzo-base del successivo esperimento: la valutazione sull’eventuale ribasso e sulla sua misura è prettamente discrezionale e basata su elementi (ad esempio, indicazioni del custode) volti a dare una ipotesi sul possibile valore di realizzo del bene pignorato.

Di conseguenza, in presenza di un’offerta inammissibile perché irregolare, il prezzo-base del successivo esperimento di vendita potrebbe essere ribassato (in misura variabile fino al 25% e, dopo il quarto tentativo, fino al 50%) oppure, considerando il manifestato interesse del soggetto che quella offerta aveva presentato, lasciato inalterato.