L'esperto risponde alla domanda:
L'immobile oggetto di esecuzione è stato concesso verbalmente in locazione a società terza prima della notifica del pignoramento. Possono il custode e il G.E. legittimamente ritenere non opponibile la predetta locazione, in virtù della mancata registrazione/forma scritta o tale accertamento deve conseguire ad un giudizio di merito? O, ancora, in ogni caso per le locazioni non ad uso abitativo, ciò non è richiesto? Oppure il G.E. può ordinare la liberazione in ogni caso e poi eventuali interessati potranno fare opposizione ordine di liberazione? Nel caso in cui sia opponibile all'acquirente, la durata di un anno da quando decorre, dal pignoramento e decorso l'anno il contratto non si rinnova in assenza dell'autorizzazione del G.E.?
La disposizione sostanziale a cui occorre riferirsi per stabilire se la locazione è opponibile al custode giudiziario è costituita dall’art. 2923 c.c. che specificamente concerne le locazioni già in corso alla data del pignoramento: l’intero articolo disciplina, nel suo complesso, tutte le possibili ipotesi in cui il bene oggetto della vendita forzata sia stato, al momento dell’aggiudicazione, detenuto in locazione da estranei.
Sotto il profilo sistematico, si osserva che l’art. 2923 c.c. ribadisce, nei primi due commi, la generale applicabilità alla vendita forzata del classico principio emptio non tollit locatum (artt. 1599 e 1600 c.c.): l’avente causa dal locatore è tenuto a rispettare, entro i limiti segnati dalla legge, le locazioni precedentemente stipulate dal precedente proprietario (id est l’esecutato o un suo dante causa).
L’inopponibilità all’aggiudicatario deve essere intesa come inopponibilità alla procedura (il legislatore del 2016 ha utilizzato nell’art. 560 c.p.c. la locuzione «opponibile alla procedura» includendo in un’unica dizione tutte le ipotesi di inopponibilità e/o inefficacia nei confronti delle parti processuali e anche dell’aggiudicatario/acquirente, compresa quella derivante dalla violazione del divieto ex art. 560, 2° co., c.p.c. o di altre norme sostanziali o processuali implicanti l’inefficacia o la nullità del titolo).
Conseguentemente, per poter vittoriosamente contrastare l’ordine di liberazione, il terzo deve allegare e dimostrare la titolarità di un diritto di godimento che sia idoneo a incidere le prerogative dei creditori (ipotecario, procedente e intervenuti), dell’acquirente (nel cui interesse è, in definitiva, rivolta l’attività di liberazione) e anche del custode giudiziario che impersona «la procedura».
L’art. 2923, 1° co., c.c. stabilisce che le locazioni immobiliari consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili se hanno data certa anteriore al pignoramento.
Perciò, il negozio stipulato dall’esecutato deve possedere una data certa – nei termini prescritti dall’art. 2704 c.c. – anteriore al gravame.
Normalmente la data certa è assicurata alla locazione dalla registrazione del contratto» ex art. 18 d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, atto che già in passato era considerato essenziale ai fini della prova dell’effettiva stipulazione ante pignoramento (essendo irrilevante ogni altra circostanza che il conduttore volesse addurre, dato che la registrazione non può essere surrogata nemmeno dalla prova del pagamento del canone).
In realtà, la registrazione del contratto entro trenta giorni dalla sua stipula è oggi espressamente prescritta – a pena di nullità – dall’art. 1, 346° co., legge 30 dicembre 2004, n. 311, disposizione tributaria che, secondo la giurisprudenza della Corte costituzionale, è stata elevata al rango di norma imperativa e la cui violazione determina l’invalidità del negozio ex art. 1418 c.c.
Applicando e interpretando la menzionata disposizione (unitamente ad altre disposizioni) la Suprema Corte ha stabilito che “Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.” (Cass., Sez. U., Sentenza n. 23601 del 9/10/2017).
Perciò, il contratto orale (non registrato) è nullo.
Si ritiene che l’eventuale tardiva registrazione, nel corso della procedura espropriativa, non consenta di attribuire efficacia ed opponibilità alla procedura (ex art. 2923, 1° co., c.c.) ad una locazione (peraltro priva di data certa anteriore al pignoramento) originariamente nulla perché non registrata: infatti, la stessa decisione delle Sezioni Unite limitano la possibilità di “sanatoria” alle parti del contratto («non rilevando, nei rapporti tra le parti, la totale omissione dell’adempimento fiscale») mentre il custode giudiziario è terzo rispetto al contratto (pertanto, la registrazione sopravvenuta in corso di esecuzione non vale a rendere il contratto efficace).
Traendo le conseguenze da quanto sinora esposto, la locazione priva di data certa o non registrata nullum producit effectum: perciò, il giudice dell’esecuzione può emettere l’ordine di liberazione nei confronti del preteso locatario, il quale – se del caso – potrebbe dolersene attraverso l’opposizione ex art. 617 c.p.c. ai sensi dell’art. 560 c.p.c. (nella formulazione ante 2019).