L'esperto risponde alla domanda:
La determinazione del valore unitario di vendita del bene deve tenere conto degli oneri di regolarizzazione urbanistica o di bonifica a carico dell'acquirente, se presenti delle irregolarità urbanistiche/catastali?
Anche i debiti condominiali concorrono al deprezzamento dell'immobile? Oppure vengono solo riferiti nella perizia? Difatti, la somma potrebbe variare visto che i tempi del subentro decorrono dal momento del decreto di trasferimento.
L’art. 568 c.p.c. (innovato dal D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla Legge 6 agosto 2015, n. 132) prevede che il valore dell’immobile pignorato sia determinato dal giudice dell’esecuzione, “avuto riguardo al valore di mercato”, sulla scorta degli “elementi forniti dalle parti” (per esempio, in base a una perizia eseguita dal creditore ipotecario) e da un esperto nominato dallo stesso giudice.
Fermo restando il principio per cui è il giudice dell’esecuzione che deve determinare il prezzo-base per la vendita forzata, l’esperto deve formulare una sua autonoma valutazione che, pur partendo dal valore di mercato del cespite, tenga presente alcuni indefettibili “correttivi”, considerando che
- le spese per la sanatoria degli abusi edilizi dovranno essere sostenute dall’aggiudicatario;
- a norma dell’art. 63 disp. att. c.c., l’acquirente nella vendita forzata dovrà sostenere le spese condominiali dell’ultimo biennio non pagate dall’esecutato (Cass. 22/3/2017, n. 7395), le quali potrebbero essersi accumulate anche nel corso del processo esecutivo posto che il custode giudiziario non deve provvedere al loro pagamento (così, in un obiter dictum, Cass. 22/6/2016, n. 12877).
Nella perizia di stima è obbligatorio riportare le risultanze delle indagini compiute dall’esperto che, in particolare, deve aver provveduto a:
“6) La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
7) In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”.
Le informazioni attinenti alla regolarità amministrativa del bene hanno idoneità a incidere sul valore dell’immobile: si pensi, per esempio, alla non conformità ai progetti approvati e alle discipline urbanistiche dell’attuale stato di fatto e alle relative conseguenze, tenuto presente che l’irregolarità potrebbe comportare la demolizione, totale o parziale, del fabbricato oppure gli oneri economici di una eventuale sanatoria (ed è pure compito del perito accertare tale possibilità e specificarne i costi).
“9) L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.
Una compiuta informazione ai potenziali acquirenti esige che siano indicativamente quantificate le spese condominiali medie e, inoltre, quelle a cui l’aggiudicatario potrebbe essere chiamato a partecipare, perché già deliberate e ancora non sostenute o insolute nell’ultimo biennio (ex art. 63 disp. att. c.c.).
§§§
L’elaborato deve contenere la valutazione di mercato del bene, la quale deve essere preceduta da una analitica disamina di tutti gli elementi rilevanti per la determinazione del valore (“l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima”).
I predetti correttivi di stima – già in uso nella prassi – sono oggi espressamente richiesti dal novellato art. 568, comma 2, c.p.c., che impone di descrivere “analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”.
Da tanto si evince che, per determinare il valore complessivo il perito dovrà considerare (anche) gli abusi insanabili (i quali comporteranno un esborso in capo all’aggiudicatario per la riduzione in pristino) e quelli sanabili (che determinano per l’aggiudicatario una spesa per conseguire la regolarizzazione); i relativi costi dovranno essere detratti dal valore di mercato del cespite.
Quanto alle spese condominiali, oltre ad una doverosa informazione sull’ammontare medio di quelle ordinarie (considerando che, tendenzialmente, due annualità saranno a carico dell’aggiudicatario ex art. 3 disp. att. c.c.), la recente deliberazione di spese condominiali straordinarie è idonea ad influire significativamente sul prezzo di aggiudicazione perché l’aggiudicatario nel successivo biennio potrebbe essere chiamato al loro pagamento (e, conseguentemente, potrebbe essere opportuno sottrarre la cifra del preventivo dal valore del cespite).