La risposta al quesito impone di distinguere le diverse fasi della presentazione dell’offerta e della partecipazione alla gara, sia nella vendita “analogica”, sia in quella “telematica”.

Vendita analogica (o sincrona mista con opzione per il sistema tradizionale)

In forza dell’art. 571 c.p.c. “Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale”.

La norma è stata interpretata dalla Corte di Cassazione nel senso che “In materia di espropriazione immobiliare, legittimato ex art. 571 c.p.c. a presentare l'offerta di acquisto – in caso di vendita senza incanto – è anche il "procuratore legale" dell'offerente (espressione da intendersi ormai sostituita con quella di "avvocato", e non riferibile invece al procuratore "non falsus"), dovendosi escludere un'irragionevole disparità di trattamento con la differente disciplina contemplata per la vendita con incanto, per la quale l'offerta può essere compiuta anche a mezzo di mandatario, munito di procura speciale, oppure, nel solo caso di offerte per persona da nominare, a mezzo di "procuratore legale", attesa la differenza strutturale esistente tra i due tipi di vendita.” (Cass. 8951/2016).

Ciò esclude che un agente immobiliare possa rappresentare un cliente nella presentazione dell’offerta, anche se munito di procura speciale.

Con riferimento alla partecipazione alla gara e, cioè, alle attività di rilancio sulle offerte di altri soggetti, la giurisprudenza non si è pronunciata e, pertanto, si possono solo ipotizzare delle soluzioni: in assenza di una esplicita norma a riguardo, si ritiene che l’offerente possa conferire a chiunque (anche a un agente immobiliare) una procura speciale (necessariamente con atto notarile) a rappresentarlo nel corso della gara, effettuando rilanci in suo nome e per suo conto. Infatti, l’offerente non è parte del processo e gli atti che compie non hanno natura processuale, sicché non occorre il patrocinio di un avvocato; inoltre, la rappresentanza è ammessa per il compimento di atti giuridici non personalissimi, tra i quali non è inclusa la partecipazione alla gara.

Vendita telematica (anche sincrona mista con opzione per il sistema telematico)

Le specifiche tecniche (norma di rango subordinato al D.M. n. 32 del 2015 (Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche) contemplano la figura del “presentatore” che, in base alla succitata disciplina, è la persona fisica che compila l’offerta nel sistema (e può coincidere – oppure no – con uno degli offerenti) e la invia l’offerta al Ministero della Giustizia mediante PEC.

La PEC del presentatore deve essere obbligatoriamente indicata, essendo lo strumento da utilizzarsi per trasmettere l’offerta e per ricevere le comunicazioni previste dal regolamento e al quale possono essere inviati i dati per il recupero offerta ed il pacchetto dell’offerta.

Infatti, l'offerta per la vendita telematica viene automaticamente decifrata non prima di 180 e non oltre 120 minuti antecedenti l'orario fissato per l'inizio delle operazioni di vendita e quindi trasmessa al gestore incaricato della vendita. Quest’ultimo, almeno trenta minuti prima dell'inizio delle operazioni di vendita, invia all'indirizzo di posta elettronica certificata indicato nell'offerta un invito a connettersi al proprio portale.

Il presentatore si autentica al Portale del Gestore delle Vendite Telematiche con le credenziali ricevute, può visualizzare i documenti anonimi presentati da tutti i presentatori e, infine, partecipare alle operazioni di vendita relative all’esperimento di vendita per cui ha presentato l’offerta.

Il sistema sopra descritto rende evidente che il presentatore – che non deve rivestire alcuna qualità professionale (e, dunque, potrebbe essere anche un agente immobiliare) – è abilitato a presentare l’offerta per conto di un soggetto diverso (l’offerente) e che lo stesso può anche partecipare alla gara, dato che le credenziali sono inviate all’indirizzo PEC del presentatore stesso.

Non è richiesta alcuna procura speciale, né, come detto, la qualità professionale di avvocato.

Da più parti si è dubitato della legittimità delle specifiche tecniche che, in violazione dell’art. 571 c.p.c. (come interpretato dalla giurisprudenza), ammettono chicchessia a presentare l’offerta e, in violazione delle regole sulla rappresentanza, non richiedono alcun documento giustificativo della partecipazione alla gara per conto altrui.

Infatti, numerose ordinanze di vendita telematica (che costituiscono lex specialis della gara; Cass. 24570/2018) prevedono che il presentatore debba necessariamente coincidere con l’offerente o con uno degli offerenti (a meno che si tratti di un avvocato munito di procura speciale, conformemente all’art. 571 c.p.c.).

Perciò, per rispondere al quesito, astrattamente un agente immobiliare potrebbe presentare offerte telematiche e partecipare alla gara per conto di un proprio cliente, sempre che l’ordinanza che ha disposto la vendita telematica non lo vieti.