L'esperto risponde alla domanda:
Mancata allegazione alla perizia di stima del CDU
Con ordinanza di delega il G.E. ha disposto la vendita di n.3 lotti. Il primo lotto comprende un terreno e un complesso immobiliare. Non rinvengo in allegato alla perizia il CDU e l'avviso è in imminente scadenza. Ritenete sia obbligatoria l'allegazione da parte dell'esperto alla perizia e che, dunque, stante l'omissione in tal senso non posso procedere con l'avviso di vendita ovvero che è possibile procedere anche in mancanza?
Al fine di individuare esattamente l'immobile o gli immobili da porre in vendita e verificare la titolarità degli stessi in capo al debitore, nonché l'esistenza di eventuali ipoteche o altre formalità pregiudizievoli e per garantire così la posizione dell'aggiudicatario, l'istanza di vendita deve essere accompagnata dal deposito dei documenti elencati dall’art. 567, comma 2, c.p.c.
La riforma ha soppresso l'indicazione dell'estratto delle mappe censuarie e del certificato di destinazione urbanistica, la cui funzione era stata già ritenuta non essenziale, in considerazione delle loro risultanze, ai fini dell'autorizzazione della vendita (Corte Cost. 28/9/2005, n. 379).
Nella normativa vigente il certificato di destinazione urbanistica è menzionato
- dall’art. 173-bis disp. att. c.p.c.: “L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: … la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”
- dall’art. 567 c.p.c.: “L'avviso deve inoltre contenere l'indicazione della destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'articolo 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 … al decreto [di trasferimento] deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica di cui all'articolo 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che conserva validità per un anno dal suo rilascio, o, in caso di scadenza, altro certificato sostitutivo; nel decreto va pure fatta menzione della situazione urbanistica dell'immobile risultante dalla documentazione acquisita nel fascicolo processuale.”.
Dal combinato disposto delle norme si evince che lo stimatore è tenuto ad acquisire il CDU che sarà necessario al professionista delegato sia per redigere l’avviso di vendita, sia per la predisposizione della bozza del decreto di trasferimento (quando il CDU dovrà essere in ogni caso aggiornato per verificare la congruità del prezzo di aggiudicazione o, di contro, la sua notevole inferiorità rispetto al giusto prezzo ex art. 586 c.p.c.).
La regola codicistica, perciò, dispone che il CDU è necessario per confezionare un avviso di vendita completo di tutte le informazioni necessarie agli interessati all’acquisto.
Occorre ora interrogarsi sulle conseguenze della mancanza del certificato di destinazione urbanistica (e delle informazioni in esso contenute) nell’avviso di vendita.
In linea generale, la violazione delle regole della gara comporta un vizio dell’aggiudicazione che si riverbera sull’atto conclusivo di fase e, cioè, sul decreto di trasferimento.
Tuttavia, la giurisprudenza ha stabilito che non tutti gli errori od omissioni dell’avviso si ripercuotono di per sé sulla validità della vendita, ma soltanto quelli che effettivamente nuocciono al corretto svolgimento della gara: “In tema di espropriazione forzata immobiliare, realizzata la pubblicità degli avvisi di vendita con incanto ai sensi dell'art. 490 cod. proc. civ., integra un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimità, ove sorretta da una motivazione logica e priva di errori giuridici, la verifica sulla sussistenza di eventuali errori ed imprecisioni nella descrizione dell'immobile, come apparsa sui suddetti avvisi, e, in caso positivo, sulla loro idoneità, o meno, a potersi ritenere causa di nullità del procedimento o della vendita, tenuto presente, altresì, che - perché possa considerarsi osservato il precetto di legge, quanto al contenuto degli avvisi di vendita immobiliari - è sufficiente che questi contengano la corretta descrizione catastale dell'immobile ed il prezzo base fissato dal giudice dell'esecuzione” (Cass. 7610/2006).
La sentenza ora citata, però, si riferisce al regime normativo anteriore all’1/3/2006 e, dunque, a una funzione dell’avviso ben più ridotta di quella attuale, posto che la pubblicità dell’avviso stesso costituisce l’offerta del bene al pubblico dei potenziali acquirenti; inoltre, le informazioni del CDU non erano espressamente menzionate nel testo di legge.
Peraltro, la mancanza di idonee informazioni sul cespite potrebbe dar luogo ad una fattispecie di aliud pro alio con conseguente richiesta di risoluzione della vendita giudiziaria da parte dell’aggiudicatario (la cui astratta configurabilità è riconosciuta da Cass. 7708/2014).
Da ultimo, va considerato che – in caso di ritenuta influenza delle errate od omesse informazioni sulla correttezza della gara – il vizio andrebbe ad inficiare la validità del decreto di trasferimento, ipotesi che impone particolare cautela nel procedere.
Non potendo rinvenirsi un quadro normativo e giurisprudenziale rassicurante, si consiglia al professionista delegato di adire il giudice dell’esecuzione con ricorso ex art. 591-ter c.p.c. al fine di ottenere univoche indicazioni