L’art. 568, comma 1, c.p.c. (innovato dal d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2015, n. 132) prevede che il valore dell’immobile pignorato sia determinato dal giudice dell’esecuzione, “avuto riguardo al valore di mercato”, sulla scorta degli “elementi forniti dalle parti” (per esempio, in base a una perizia eseguita dal creditore ipotecario) e da un esperto nominato dallo stesso giudice.

La modifica normativa esclude il ricorso al previgente criterio legislativo fondato sulla rivalutazione della rendita catastale del fabbricato o della rendita dominicale del terreno (l’art. 15 c.p.c. era precedentemente richiamato nell’art. 568, comma 1, c.p.c.) e rende sempre obbligatoria la designazione dell’esperto; in realtà, già prima della modifica normativa la relazione di stima era indispensabile, perché ad essa fanno (e già facevano) espresso riferimento anche altre disposizioni di legge che ne disciplinano il contenuto (art. 173-bis disp. att. c.p.c.), che ne dispongono la pubblicità su siti internet (art. 490 c.p.c.) e che consentono di delegare al professionista la determinazione del valore dell’immobile “tenendo anche conto della relazione redatta dall’esperto” (art. 591-bis c.p.c.).

Gli artt. 568, comma 2, c.p.c. e 173-bis, comma 1, disp. att. c.p.c. (entrambi novellati dal d.l. n. 83 del 2015, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 132 del 2015) prescrivono il contenuto obbligatorio della perizia di stima:

1) “L’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali”.

L’esperto è tenuto a indicare il diritto sul bene pignorato fornendo tutti gli elementi utili a identificarlo sotto il profilo giuridico: oltre all’indirizzo, alla superficie complessiva, al numero dei vani, agli estremi catastali e ai confini, occorre specificare anche gli altri dati idonei a incidere sulla sua valutazione (per esempio, se è pignorata una nuda proprietà, è necessario specificare la data di nascita dell’usufruttuario vitalizio).

2) “Una sommaria descrizione del bene”.

Si tratta della descrizione “commerciale” dell’immobile, con indicazione della tipologia del cespite e dello stabile in cui si trova, della sua superficie e della composizione interna, delle condizioni di manutenzione, dell’area in cui è ubicato.

Una descrizione più analitica del bene è spesso imposta dal giudice dell’esecuzione: superficie lorda e superficie commerciale con esplicitazione dei coefficienti impiegati (questo parametro è espressamente previsto dall’art. 568, comma 2 c.p.c.); illustrazione dettagliata delle caratteristiche interne ed esterne del bene e dello stato di manutenzione; ogni altro fattore incidente, positivamente o negativamente, sul valore dell’immobile.

3) “Lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento”.

L’indagine non può limitarsi a una superficiale constatazione, perché le informazioni acquisite servono per dare al giudice dell’esecuzione i dati necessari a valutare la situazione ai fini dell’emissione dell’ordine di liberazione.

Inoltre, la sussistenza di eventuali rapporti che giustifichino la permanenza di terzi all’interno dell’immobile comporta, di regola, una variazione del suo valore.

È notorio, infatti, che un cespite ad uso abitativo che sia occupato da terzi (con contratto di godimento) gode di minore appetibilità sul mercato.

Al contrario, l’acquisto di un immobile ad uso commerciale spesso corrisponde ad un intento speculativo dell’acquirente che potrebbe apprezzare la già avvenuta individuazione di un locatario.

4) “L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico”.

5) “L’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente”.

La disposizione riguarda ogni vincolo pregiudizievole trascritto o iscritto sull’immobile e anche quelli che ne limitano in qualche modo la disponibilità o il godimento.

Tra i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente si possono segnalare: le domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso oppure il suo esito), gli atti di asservimento urbanistici e le cessioni di cubatura, i provvedimenti di assegnazione della casa familiare al coniuge del debitore (solo se opponibili e, cioè, anteriori al pignoramento), le servitù passive e i regolamenti condominiali trascritti.

Al contrario, saranno certamente oggetto di cancellazione dai registri immobiliari (art. 586 c.p.c.), le iscrizioni ipotecarie (anche successive al pignoramento) e i pignoramenti.

6) “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.

7) “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”.

È importante fornire al giudice e agli interessati all’acquisto tutte le informazioni attinenti alla regolarità amministrativa del bene, considerando peraltro la loro idoneità a incidere sul valore dell’immobile: si pensi, per esempio, alla non conformità ai progetti approvati e alle discipline urbanistiche dell’attuale stato di fatto e alle relative conseguenze, tenuto presente che l’irregolarità potrebbe comportare la demolizione, totale o parziale, del fabbricato oppure gli oneri economici di una eventuale sanatoria (ed è compito del perito accertare tale possibilità e specificarne i costi). In questa parte della perizia deve essere specificato se l’immobile già costruito è dotato del certificato di agibilità (o abitabilità) e, in caso di terreno edificabile, spetta al perito riferire circa le sue potenzialità edificatorie.

8) “La verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli”.

Censo, livello o uso civico possono, in alcuni casi, comportare l’indisponibilità dell’immobile (in certe fattispecie ne determinano addirittura l’impignorabilità); il dato è rilevante sia per il giudice – dato che lo stesso influisce sul valore del cespite (e, a volte, sulla sua vendibilità) – sia per il potenziale offerente, perché le limitazioni all’alienazione comportano una riduzione delle prerogative proprietarie; è pertanto necessario specificare le condizioni alle quali è possibile affrancarsi da tali vincoli (sempre che ciò sia fattibile).

9) “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Una compiuta informazione ai potenziali acquirenti esige che siano indicativamente quantificate le spese condominiali che il proprietario dovrà affrontare e, inoltre, quelle a cui lo stesso potrebbe essere chiamato a partecipare, perché già deliberate e ancora non sostenute o insolute nell’ultimo biennio (ex art. 63 disp. att. c.c.).

La pendenza di procedimenti giudiziari riguardanti l’immobile staggito assume rilievo in ordine ad eventuali domande giudiziali trascritte, ma anche per eventuali azioni che potrebbero ripercuotere i loro effetti sull’acquirente (accertamento di servitù o di acquisti per usucapione, controversie inerenti al titolo di provenienza come cause ereditarie, domande di creditori del condominio, ecc.).

L’elaborato deve ovviamente contenere anche la valutazione di mercato del bene, la quale deve essere preceduta da una ANALITICA disamina di tutti gli elementi rilevanti per la determinazione del valore, oggi indicati dall’art. 568, comma 2, c.p.c.: “l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima”.

Fermo restando il principio per cui è il giudice dell’esecuzione che deve determinare il prezzo-base per la vendita forzata, l’esperto deve formulare una sua autonoma valutazione che, pur partendo dal valore di mercato del cespite, consideri alcuni indefettibili “correttivi”, tenuto presente che le spese per la sanatoria degli abusi edilizi saranno sostenute dall’aggiudicatario e che l’acquirente nella vendita forzata non gode della garanzia per vizi della cosa, che è invece assicurata nella vendita privatistica (art. 2922 c.c.).

I predetti correttivi – già in uso nella prassi – sono oggi espressamente richiesti dal novellato art. 568, comma 2, c.p.c., norma che impone di descrivere “analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”.

Eventuali occupazioni dello stabile (ad uso abitativo) con titolo opponibile (contratto 4+4) – che deprimono il prezzo perché solo una più limitata platea di soggetti potrà essere interessata ad un godimento differito – comportano tendenzialmente, secondo i criteri di estimo immobiliare, una riduzione del valore di mercato del 20% circa.