L’interessante quesito involge diversi aspetti, alcuni attinenti al diritto dell’esecuzione forzata, altri riguardanti il contratto di locazione, altri ancora relativi al diritto delle obbligazioni in generale, il tutto nella prospettiva della legislazione dell’emergenza sanitaria.

Il locatario di immobile pignorato (con contratto di locazione opponibile alla procedura) è tenuto a versare al custode giudiziario i canoni contrattualmente previsti, i quali costituiscono, come frutti civili, oggetto del pignoramento ex art. 2912 c.c.

Perciò, a stretto rigore, il custode è tenuto ad acquisire detti canoni nella misura prevista ed è dotato di legittimazione alla loro pretesa anche in giudizio (nonché a domandare la risoluzione del contratto in caso di inadempimento).

Dal lato opposto, il locatario è tenuto all’adempimento dell’obbligazione di pagare il canone pattuito nelle mani del custode (che subentra nella posizione del locatore).

La crisi economica ingenerata dall’emergenza sanitaria può giustificare il recesso del conduttore (o la risoluzione del contratto) oppure la sospensione del pagamento dei canoni locativi e/o la rinegoziazione delle condizioni contrattuali?

Il significativo peggioramento della situazione economica del conduttore può integrare i “gravi motivi” che l’art. 27, ult. comma, Legge n. 392 del 1978 pretende per consentire al locatario di “recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”. In altri termini, il locatario potrebbe sciogliersi dal rapporto invocando la norma succitata, fermo restando che l’effetto del recesso verrebbe a prodursi dopo sei mesi (periodo nel quale sarebbe comunque tenuto a pagare integralmente il canone).

Il conduttore potrebbe invocare, però, la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1467 c.c. poiché la sua prestazione “è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili”.

Si osserva, però, che il recesso o la risoluzione comporterebbero un depauperamento per entrambe le parti del negozio, l’una costretta a cessare la propria attività e l’altra privata del canone.

Anche la legislazione d’emergenza è intervenuta a disciplinare i contratti di locazione, ma soltanto con alcune norme, specificamente e dichiaratamente volte a “contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa”: in particolare, l’art. 65, comma 1, d.l. n. 18 del 2020 riconosce, “per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1” (in pratica, lo Stato si assume, mediante lo strumento fiscale, il carico del 60% del canone locativo di botteghe e negozi); con l’art. 95 del medesimo d.l. n. 18 del 2020 sono stati sospesi i termini per il pagamento dei canoni di locazione e concessori relativi all’affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali.

L’art. 3 del d.l. 23/2/2020, n. 6 (aggiunto dall’art. 91, comma 1, del d.l. n. 18 del 2020, contenente “Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento”) stabilisce, poi, con norma generale (e generica) riferibile a tutte le obbligazioni ex contractu, che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”.

È evidente che il legislatore dell’emergenza non ha apprestato una disciplina che incida direttamente sul sinallagma del contratto di locazione: da un lato, infatti, l’Erario ha assunto a proprio carico una parte dei canoni di locazione (non ritenendo il legislatore di addossare al locatore le conseguenze dell’epidemia); dall’altro, ha demandato al sindacato giurisdizionale la concreta valutazione della rilevanza delle misure sull’adempimento della prestazione del debitore (inclusa quella pecuniaria del locatario).

Perciò, sebbene da più parti si sia recentemente sostenuto in capo al locatore il dovere di addivenire ad una rinegoziazione del rapporto (per un esempio, http://www.questionegiustizia.it/articolo/adeguamento-del-contratto-e-doveri-di-solidarieta-per-un-ermeneutica-della-dignita_09-04-2020.php), nessuna disposizione contiene tale obbligo. Anche la ricostruzione della situazione alla luce degli artt. 1463 e 1464 c.c. (applicando dette norme alla impossibilità di fruire della prestazione del locatore anziché, come scritto, alla impossibilità oggettiva – non configurabile per le prestazioni pecuniarie – di eseguire quella del locatario) appare una forzatura, sia per l’evidente capovolgimento del senso della legge, sia perché un intervento incisivo sui beni (inclusi i crediti) del locatore si esporrebbe a contrasto con l’art. 1 Prot. Addizionale 1 della CEDU, sia perché sono limitatissimi i casi in cui l’autorità pubblica (legislativa o giurisdizionale) può intervenire sul sinallagma contrattuale determinato dalla libertà negoziale bilanciando i contrapposti interessi.

Ciò non significa che il legislatore abbia lasciato mano libera al locatore per “spremere” il conduttore in situazione di difficoltà: proprio la clausola generale dell’art. 3 del d.l. n. 6 del 2020 costituisce la valvola attraverso la quale il giudice potrà valutare l’inadempimento (o il ritardato adempimento) del debitore/locatario denunciato dal locatore.

Una fattispecie di rideterminazione del canone può poi rinvenirsi nel già citato art. 1467 c.c. che consente alla parte contro la quale è domandata la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta di evitarla, offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto (comma 3): la cd. “reductio ad aequitatem” dovrebbe essere sollecitata dallo stesso locatore attraverso una proposta che, se rigettata, assumerebbe i connotati di una domanda negoziale (in altri termini, il giudice sarebbe legittimamente ingaggiato nel bilanciamento dei contrapposti interessi delle parti, dovendo esaminare da un lato le difficoltà manifestate dal locatario e dall’altro le legittime pretese del locatore).

Ciò posto e tornando al quesito formulato, il custode potrebbe intraprendere la via giudiziale per riscuotere i canoni contrattualmente previsti e conseguire la risoluzione del contratto, ma si troverebbe presumibilmente a fronteggiare difese fondate sulla mitigazione degli effetti dell’inadempimento o su domande di risoluzione del contratto.

Deve allora domandarsi se il custode possa accedere alle richieste di rinegoziazione del contratto locativo, eventualmente in via transattiva.

La risposta deve essere affermativa, ma con le seguenti precisazioni.

L’ausiliario (che subentra nella posizione del locatore) custodisce i beni pignorati (e tali sono anche i frutti civili), sicché non può autonomamente decidere di non riscuotere i canoni o di ridurli; occorre che tale condotta sia previamente autorizzata dal giudice dell’esecuzione, sentite le parti ai sensi dell’art. 171 disp. att. c.p.c.

In altre parole, il custode giudiziario è tenuto a informare il giudice della proposta del locatario, corredando la relazione di una valutazione dei pro e dei contro della stessa; con la medesima informativa deve esplicitamente domandare di essere autorizzato alla rinegoziazione del contratto (se reputata conveniente) specificando le condizioni della medesima; spetta poi al giudice acquisire dalle parti processuali il loro parere (in via di prassi, lo stesso custode procede d’anticipo a richiederlo) e adottare la conseguente decisione (suscettibile di impugnazione con l’opposizione ex art. 617 c.p.c.).

Sotto il profilo dell’opportunità, si ritiene che la rinegoziazione del contratto di locazione possa evitare alla procedura un contenzioso costoso e di esito incerto e, nel contempo, di conservare sia le entrate (seppur ridotte) dei canoni, sia l’appeal sul mercato di un immobile già locato (tendenzialmente, la presenza di contratti di godimento nuoce alla vendita di beni immobili che sono destinati ad uso abitativo, mentre la certezza di una locazione in essere favorisce l’alienazione ad investitori di beni destinati ad usi diversi).