L’art. 2912 c.c. stabilisce che il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata.

La regola generale, dunque, implica una automatica estensione del pignoramento agli accessori della res pignorata, tra cui – per quanto qui interessa – le pertinenze. Queste ultime, in virtù dell’art. 817 c.c., si declinano su due piani: il primo, oggettivo, implica che la cosa accessoria sia destinata durevolmente a servizio o ad ornamento della cosa principale; il secondo, soggettivo, che detta destinazione sia impressa dal proprietario della cosa principale (o dal titolare di altro diritto reale sulla stessa). Ulteriore regola da considerare, ai fini che qui interessano, è quella posta dall’art. 818 c.c., secondo cui gli atti dispositivi concernenti la cosa principale comprendono anche le pertinenze, salvo che sia diversamente disposto.

Ciò chiarito, ove la res pignorata consista in un bene immobile, la regola di cui all’art. 2912 c.c. implica che – benché il libello ex art. 555 c.p.c. e la nota di trascrizione non vi facciano riferimento – l’oggetto del pignoramento va automaticamente esteso anche a ciò che ne costituisca pertinenza, come nel caso di corte esclusivamente asservita all'immobile oggetto di espropriazione, sì da costituire con questo un unicum inscindibile (Cass. n. 3359/2011).

Il principio che precede – da ritenersi consolidato (v. anche Cass. n. 14863/2000; Cass. n. 2278/1990) – è stato reso in fattispecie in cui veniva in rilievo un’area di corte “graffata” ad una particella catastale, rappresentativa dell’immobile pignorato.

La questione, tuttavia, si complica, ove l’area che si assume pertinenziale – come nel caso che occupa – sia dotata di un proprio identificativo catastale, e tuttavia ad essa non si faccia specifico riferimento (in tutto o in parte) né nel libello, né nella nota. In proposito, Cass. n. 11272/2014 ha affermato che “La mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, di una pertinenza, a fronte dell'espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell'oggetto o nel quadro "D" della nota meccanizzata), una diversa risultanza dell'atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ.”. Per vero, può riscontrarsi anche una ulteriore pronuncia (Cass. n. 869/2015), che si pone nel solco di quella più risalente (già richiamata), quand’anche il bene che si assume pertinenziale sia dotato di proprio identificativo catastale. Tuttavia – in virtù del funzionamento del regime di pubblicità immobiliare, basato sul sistema “personale”, benché arricchito da elementi di tipo reale-oggettivo, quali appunto gli estremi identificativi al catasto ex art. 2826 c.c., richiamati dallo stesso art. 555 c.p.c. – appare preferibile l’atteggiamento più rigoroso, maggiormente idoneo a garantire la certezza dei traffici giuridici e la posizione dei terzi; il che, peraltro, non esclude a priori la possibilità che, in concreto, si possa giungere ad una valutazione estensiva, nel senso cioè di ricomprendere nell’oggetto del pignoramento, ex art. 2912 c.c., il bene pertinenziale dotato di autonomo identificativo catastale, ma non specificamente indicato né nel libello, né nella nota di trascrizione.

Facendo governo di quanto precede, si può ora indicare la soluzione ai plurimi quesiti posti.

1) La scelta della suddivisione del compendio pignorato in più lotti, ovvero in unico lotto (salva l’ipotesi di cui all’art. 577 c.p.c., che qui non interessa), discende dalla omogeneità/disomogeneità delle singole u.i.u. pignorate: l’esperto stimatore deve interrogarsi, in concreto, sulla utilità di frazionare in più lotti il compendio, ad es. in vista di un utilizzo della stalla (sub 2) del tutto avulso rispetto all’unità abitativa, tenuto conto dello stato dei luoghi, estensione, accessibilità, ecc. E’ comunque da escludere – perché soluzione del tutto irrazionale e priva di ogni utilità economica – la suddivisione in due lotti, di cui uno costituito dal fabbricato, e l’altro dalla corte, quale che sia l’estensione (2/5, o l’intero) di quest’ultima;

2) quanto al cuore del problema, la circostanza che il creditore non abbia pignorato i 3/5 indivisi di proprietà del debitore A non è neutra, proprio perché la corte è dotata di un proprio identificativo catastale e costituisce, secondo le regole del Catasto Fabbricati, una unità immobiliare urbana. Tuttavia, seguendo l’insegnamento di Cass. n. 11272/2014, se ne può comunque ritenere la natura pertinenziale – e quindi, l’assoggettamento al vincolo pignoratizio per l’intero, compresa la quota di A, ai sensi dell’art. 2912 c.c. – se tanto possa evincersi dalla descrizione contenuta nel pignoramento e soprattutto nella nota di trascrizione (ad es. dal quadro “D”), in caso contrario dovendo presumersi la volontà del pignorante di non assoggettare a vincolo (per l’intero) detto bene. Si può forse dubitare di tale soluzione ove la stessa attribuzione del subalterno al Catasto Fabbricati non costituisca indice di una effettiva consistenza di u.i.u. della corte, come ad esempio nel caso in cui la corte sia identificata come “bene comune non censibile”, collegata ad altra u.i.u. Si tratta, però, di accertamenti che devono trovare concreto riscontro nella realtà effettuale e che l’esperto deve rigorosamente verificare.

3) Ove non sia possibile raggiungere, con ragionevole certezza, un tale convincimento, costituisce soluzione senz’altro praticabile quella del pignoramento “integrativo”. Se il mancato pignoramento dei diritti indivisi pari a 3/5 di A sul sub 1 costituisce frutto – come probabile – di mera svista da parte del creditore, ben può il giudice dell’esecuzione, opportunamente supportato da una relazione preliminare a firma dell’esperto stimatore, indicare il vulnus in questione, assegnandogli un termine per integrare il pignoramento, di fatto estendendolo anche a detta quota. Detto pignoramento verrà poi riunito al precedente, e si procederà, finalmente, in unico contesto (previo adempimento del creditore ai relativi oneri, compreso il deposito della relativa documentazione ex art. 567 c.p.c. inerente i detti diritti indivisi sul sub 1).