Il quesito attiene a fattispecie che è stata risolta nelle prassi di diversi uffici giudiziari, ma non constano precedenti giurisprudenziali (quantomeno editi).

Per fornire risposte occorre muovere da alcune premesse:

-       il custode giudiziario ex art. 559 c.p.c. custodisce esclusivamente il bene immobile pignorato e non i restanti beni dell’azienda (diversamente da quanto accade in caso di fallimento); si può dire, in gergo, che è custode “dei muri”;

-       il contratto d’affitto d’azienda – che attribuisce il godimento dell’immobile – si deve ritenere opponibile alle medesime condizioni prescritte dall’art. 2923 c.c. per le locazioni;

-       l’opponibilità del contratto comporta che l’affittuario debba pagare il canone, riguardante il complesso dei beni aziendali.

In virtù delle premesse esposte, il custode potrà/dovrà pretendere dall’affittuario esclusivamente il compenso per “i muri” e, cioè, la quota del canone di affitto che corrisponde al godimento dell’immobile (oggetto di pignoramento ex art. 2912 c.c. come frutto civile del bene pignorato); il residuo spetterà all’affittante.

Il pignoramento determina, di fatto, una scissione della posizione creditoria, perché nella “titolarità” dell’azienda concessa in affitto, pur destinata unitariamente all’esercizio dell’attività economica, subentra parzialmente (limitatamente all’immobile) il custode (il quale, giova ribadire, svolge una funzione di rilievo pubblicistico).

Posto che normalmente i contratti di affitto non distinguono il valore dei singoli cespiti aziendali o dell’avviamento, spetterà al custode – qualora ciò non sia stato evidenziato da un diligente perito estimatore – individuare qual è la parte del canone che remunera il godimento dell’immobile e intimarne il pagamento all’affittuario (tendenzialmente, il custode dovrebbe avvalersi delle informazioni contenute nella perizia, ma è opportuno che sia il G.E. a formulare specifico quesito allo stimatore).

Dal lato dell’affittuario, il canone dovrà essere versato in parte al custode (per “i muri”) e per il residuo all’esecutato-affittante.

In caso di contestazioni (dell’affittuario o dell’affittante), sarà necessario far determinare giudizialmente l’importo dovuto dall’affittuario.

La determinazione può avvenire anche in un giudizio ex art. 447-bis c.p.c. promosso dal custode per ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio del cespite in caso di morosità dell’affittuario.

In altre parole, il custode, una volta individuato con l’ausiliario a ciò preposto l’ammontare del canone dovuto per il godimento del bene, deve darne comunicazione all’affittuario; qualora questo ometta il pagamento del dovuto o versi somme inferiori a quelle previste, il custode, previa autorizzazione del G.E., dovrà intraprendere giudizio con rito locatizio per far constare l’inadempimento dell’affittuario (che, se grave, giustifica anche la domanda di risoluzione del negozio, a cui è legittimato il custode) e ottenere il pagamento del dovuto quale importo oggetto di pignoramento.

In analoga posizione verrà a trovarsi l’aggiudicatario dell’immobile, il quale subentrerà nella posizione di proprietario dei “muri” e di creditore per la quota del canone corrispondente al loro godimento.