L' esperto risponde

Vendita

Opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. Preteso proprietario per acquisto a titolo originario (usucapione)

L'esperto risponde alla domanda:

Sono un professionista delegato e a seguito dell'aggiudicazione di un lotto ho ricevuto delle formali rimostranze da parte dell'aggiudicatario. Questi è stato contattato dal legale degli occupanti l'immobile staggito, il quale ha fatto presente che in merito al lotto in questione gli stessi occupanti avevano presentato ricorso ex art. 619 c.p.c., rigettato dal G.E., e che a seguito di tale rigetto avevano tempestivamente introdotto il giudizio di merito, ritenendo di essere effettivi proprietari per intervenuta usucapione. In base a quanto sopra l'aggiudicatario ritiene che nell'avviso di vendita lo scrivente avrebbe dovuto rappresentare che, inerentemente al bene in questione, era stata proposta opposizione ex art. 619 c.p.c. rigettata dal G.E, e che a seguito di tale rigetto era stato introdotto giudizio di merito (del quale peraltro lo scrivente disconosce tuttora l'esistenza). Vorrei, cortesemente sapere se effettivamente il delegato debba inserire nell'avviso di vendita le informazioni riguardo all'opposizione presentata ex art, 619 c.p.c. e rigettata dal G.E., nonché le informazioni di un giudizio di merito, benché lo stesso delegato non ne sia a conoscenza.

Il contenuto dell’avviso di vendita che il professionista delegato deve emettere e pubblicare, in adempimento della delega e prima di procedere alle operazioni di vendita stessa, è disciplinato da diverse norme.

Anzitutto, l’art. 591-bis, comma 4, c.p.c., individua una prima specificità del suo contenuto, dovendo in esso evidenziarsi “che tutte le attività, che, a norma degli articoli 571 e seguenti, devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell'esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell'esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio ovvero nel luogo indicato nell'ordinanza” di delega. Esso, poi, a norma dell’art. 570 c.p.c., deve contenere “l'indicazione degli estremi previsti nell'articolo 555, del valore dell'immobile determinato a norma dell'articolo 568, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore, con l'avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse”. Infine, ai sensi dell’art. 173-quater disp. att. c.p.c., esso “deve contenere l'indicazione della destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'articolo 30 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, nonché le notizie di cui all'articolo 46 del citato testo unico e di cui all'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'articolo 46, comma 1, del citato testo unico, ovvero di cui all'articolo 40, secondo comma, della citata legge 28 febbraio 1985, n. 47, ne va fatta menzione nell'avviso con avvertenza che l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'articolo 46, comma 5, del citato testo unico e di cui all'articolo 40, sesto comma, della citata legge 28 febbraio 1985, n. 47”.

Ora, è evidente che la funzione di detto avviso è quella di saldarsi idealmente all’ordinanza di delega, ex art. 591-bis c.p.c., sì da rendere conoscibile ai possibili interessati l’attività liquidatoria coattiva in corso di realizzazione in danno dell’esecutato, mediante pubblicazione dell’esperimento di vendita senza incanto (la vendita con incanto è stata di fatto abrogata, come è noto), onde conseguire le relative offerte di acquisto ex art. 571 c.p.c. Come può peraltro evincersi dalle norme prima riportate, il legislatore richiede che i dati contenuti nell’avviso siano di amplissima portata (consistenza, descrizione, prezzo, regolarità urbanistica e/o edilizia, ecc.), seppur non si richieda la totale esaustività sotto qualsiasi profilo, come testimoniato dal fatto che il pubblico è contestualmente informato della possibilità di ottenere maggiori informazioni, tra l’altro, dalla relazione di stima, ovvero dal custode giudiziario, o anche dalla cancelleria.

Ciò posto, non v’è dubbio che l’acquisto dell’aggiudicatario, nel caso prospettato nel quesito, sia astrattamente a rischio, noto essendo che “Il principio secondo il quale il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e l'acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, trova applicazione anche in relazione all'acquisto di un bene per aggiudicazione in sede di esecuzione forzata, essendo quest'ultimo un acquisto non a titolo originario, ma a titolo derivativo, in quanto trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato da quest'ultimo all'acquirente” (Cass. n. 15503/2000). Né del resto occorre che il preteso proprietario si procuri la sentenza di accertamento in ambito diverso dal processo esecutivo, pacifico essendo il principio secondo cui “In tema di opposizione di terzo ad esecuzione immobiliare, la norma dell'art. 619 cod. proc. civ. legittima il terzo a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, con la conseguenza che lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di aver già acquistato al momento dell'opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l'esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo” (Cass. n. 27668/2009).

Tuttavia, si tratta di un rischio che grava specificamente – né più, né meno – su qualsiasi aggiudicatario, perché il pericolo dell’evizione è insito nel sistema, come testimoniato dal disposto dell’art. 2921 c.c., che appunto regola le modalità di ristoro del danno subito dallo stesso aggiudicatario evitto.

D’altra parte, nel caso prospettato, il tribunale ha già vagliato – seppur in sede di cognizione sommaria – le ragioni spiegate dagli occupanti nell’ambito dell’opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., adottando (se abbiamo ben compreso) un provvedimento di diniego della sospensione della vendita. Il che significa che il tribunale ha ritenuto di poter assumere il rischio della vendita stessa, nonostante la prospettata intervenuta usucapione da parte dei terzi, evidentemente fondata su elementi per nulla significativi.

Tanto basta, dunque, per escludere ogni possibile profilo di responsabilità per il professionista delegato nel caso prospettato, giacché egli non ha l’onere di specificare, nell’avviso, una simile evenienza processuale (lo stesso sarebbe a dirsi, ad es., nel caso di opposizione all’esecuzione spiegata dal debitore esecutato ex art. 615 c.p.c., per far valere l’impignorabilità del bene), dopo il vaglio del giudice dell’esecuzione. Né, tantomeno, ha l’onere di verificare se gli opponenti abbiano proceduto all’iscrizione a ruolo della causa di merito.  

Infatti, e sul piano generale, la situazione occupativa dell’immobile posto in vendita è specificamente evincibile dalla perizia di stima (che infatti, non a caso è richiamata nell’avviso di vendita, dovendo indicarsi il sito internet in cui essa è reperibile), ai sensi dell’art. 173-bis, comma 1, n. 3), disp. att. c.p.c., sicché l’offerente è – o deve essere - certamente a conoscenza di tale situazione, e conseguentemente effettuare le proprie valutazioni, spiegando la ordinaria diligenza. Non senza dire che, in ogni caso, il naturale destinatario della richiesta di informazioni al riguardo – una volta disposta concretamente la vendita – è propriamente il custode giudiziario, ausiliario deputato a curare la liberazione dell’immobile, ai sensi dell’art. 560 c.p.c., nonché i rapporti con il terzo occupante.

Fermo quanto precede, riteniamo però non sia inopportuno – nell’ottica della massima trasparenza possibile - indicare a fini informativi, nell’avviso di vendita, lo stato occupativo dell’immobile, anche in relazione alle eventuali iniziative adottate dall’ufficio per la sua liberazione. E’ però evidente che in alcun modo la mancanza di tali informazioni, nell’ambito dell’avviso di vendita, possa configurare una responsabilità del professionista delegato.            

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