L'esperto risponde alla domanda:
In una esecuzione immobiliare mi trovo a dover correttamente interpretare quanto previsto dall’art. 54 ter L. 27-2020 circa la sospensione delle operazioni di liquidazione relative ad immobili utilizzati come abitazione principale dell’esecutato. Norma che, peraltro, è stata oggetto anche di indicazioni operative dal parte del GE Le previsioni di tale articolo non si applicano alla formulazione, alla approvazione e attuazione del Progetto di distribuzione del ricavato, laddove sia divenuto definitivo il relativo trasferimento. Nel mio caso l’immobile è usato come abitazione principale dell’esecutato. E’ già stato versato il saldo prezzo ma il decreto di trasferimento non è stato ancora emesso né sarà emesso fino al 30.10.2020. Mi sto domandando se possa dirsi definitivo il trasferimento dell’immobile per il solo fatto che sia stato versato il saldo ma in mancanza di decreto di trasferimento. Dovendo, infatti redigere il PdD per gli altri lotti compresi nell’esecuzione, mi stavo domandando se possa inserire nel progetto stesso anche il ricavato dalla vendita del lotto in questione. Il PdD non sarebbe in questo caso parziale ma definitivo.
Il quesito presuppone che si sia data soluzione alla complessa questione interpretativa relativa alla possibilità di emettere il decreto di trasferimento a seguito di aggiudicazione intervenuta prima dell’entrata in vigore della sospensione ex art. 54-ter D.L. 18/2020, convertito dalla Legge 27/2020.
Nel caso prospettato il Giudice dell’Esecuzione ha già dato indicazioni al delegato – il quale è tenuto a rispettarle – reputando che l’emissione dell’atto traslativo sia preclusa dalla sospensione de qua.
In senso contrario a tale lettura si sono pronunciati diversi uffici giudiziari e anche in dottrina si è sostenuto che lo ius ad rem dell’aggiudicatario non possa ritenersi inciso da una sopravvenuta sospensione che, peraltro, mira a dare una “boccata d’ossigeno” all’esecutato per cercare di evitare la perdita del bene, evento che – una volta intervenuta l’aggiudicazione – si è già determinato (con le precisazioni di seguito esposte).
Pur non condividendosi la decisione del giudice dell’esecuzione, per rispondere al quesito occorre analizzare la situazione concretamente verificatasi: il professionista delegato è incaricato di redigere il progetto di distribuzione del ricavato per una pluralità di lotti già alienati e si interroga sulla possibilità di effettuare un riparto (parziale) anche in relazione al lotto che è stato aggiudicato e non trasferito.
Il trasferimento a favore dell’aggiudicatario non può dirsi “definitivo” perché, secondo consolidata giurisprudenza, l’atto traslativo della proprietà del bene staggito è costituito dal decreto di trasferimento.
Prima di allora, con l’aggiudicazione l’offerente matura uno ius ad rem (e, cioè, al trasferimento del bene) condizionato al versamento del prezzo (Cass. 1730/1995; Cass. 12969/2004; Cass. 14765/2014; Cass. 5604/2017; Cass. 27545/2017; Cass. 3709/2019), salve le ipotesi – invero eccezionali (Cass. 18451/2015 e Cass. 11116/2020) – di sospensione della vendita ex art. 586 c.p.c. (la quale consiste in una revoca dell’aggiudicazione e nella regressione del procedimento ad una fase anteriore allo svolgimento della gara).
In altri termini, l’aggiudicazione attribuisce all’offerente che versa il prezzo un’aspettativa tutelata che – secondo l’autorevole insegnamento di Cass. Sez. Un. 21110/2012, la quale ha interpretato l’art. 187-bis disp. att. c.p.c. – trova protezione in qualunque caso di estinzione o chiusura della procedura successivamente determinatasi (e per le stesse ragioni, secondo la dottrina, la sopravvenuta sospensione ex art. 54-ter D.L. 18/2020 non impedisce l’emissione del decreto di trasferimento).
Non può affermarsi, però, che vi sia un trasferimento “definitivo” in conseguenza dell’aggiudicazione, dato che sino al decreto la proprietà del bene resta in capo all’esecutato.
La considerazione ora esposta, tuttavia, non impedisce a priori al professionista delegato di procedere a un riparto parziale.
Infatti, in base all’art. 596 c.p.c. l’avvio della fase distributiva prescinde dall’emissione del decreto di trasferimento, posto che il menzionato articolo del codice di rito dispone che il giudice (o il professionista delegato) predisponga il progetto di distribuzione entro 30 giorni dal versamento del prezzo (“… il giudice dell'esecuzione o il professionista delegato a norma dell'articolo 591-bis, non più tardi di trenta giorni dal versamento del prezzo, provvede a formare un progetto di distribuzione, anche parziale …”).
È pur vero che la norma è frequentemente disattesa perché, di prassi, prima di procedere al riparto delle somme disponibili si attende l’atto traslativo, dal quale dipendono varie spese (cancellazione gravami, compenso del professionista, compenso del custode, spese per la liberazione, ecc.), e, comunque, in ossequio a un principio di “precauzione”, dato che res perit domino e che, dunque, l’eventuale perimento (o danneggiamento) del bene potrebbe ripercuotersi (anche indirettamente) sul ricavato.
Resta il fatto che proprio in forza dell’art. 596 c.p.c. il professionista potrebbe (anzi, dovrebbe) procedere alla predisposizione di un progetto di distribuzione parziale del ricavato, accantonando una parte delle somme (eventualmente in misura superiore al 10% prescritto dall’art. 596 c.p.c.) per far fronte alle spese e agli “imprevisti” successivi alla sottoscrizione del decreto di trasferimento.
Tale attività sarebbe quantomai opportuna per evitare che la sospensione ex art. 54-ter (già dilatata dal G.E. alla fase post-aggiudicazione) determini l’aberrante effetto di impedire la reimmissione nel circolo economico del ricavato dalla procedura (l’esigenza di liquidità è particolarmente sentita proprio a seguito della pandemia); del resto, oltre ai risvolti macroeconomici del deprecabile fenomeno del cash in court, mantenere le somme bloccate non gioverebbe ad alcuna delle parti processuali e nemmeno all’esecutato, il quale al 30/10/2020 si ritroverebbe in ogni caso con l’immobile perduto e con un ammontare di debiti da soddisfare superiore, dato che gli interessi debitori continuano a decorrere.
Ovviamente, la soluzione qui offerta presuppone che il giudice dell’esecuzione interpreti l’art. 54-ter nel senso che la distribuzione del ricavato non è mai impedita dalla citata disposizione (come, peraltro, la quasi unanime dottrina suggerisce); si consiglia, dunque, di adire il giudice dell’esecuzione con ricorso ex art. 591-ter c.p.c. per avere univoche indicazioni.