L'esperto risponde alla domanda:
Un mio cliente si accorge, dopo circa dieci anni dall'aggiudicazione, che il bene acquistato all'asta è abusivo non sanabile. L'abusivismo non era stato indicato in perizia. Che strumenti fornisce l'ordinamento in questi casi? Si può proporre un opposizione agli atti esecutivi ex art 617 cpc, dimostrando, quanto al termine di decadenza, di aver appreso solo oggi del vizio insanabile e chiedendo di essere rimesso in termini per la sanatoria ex L. 28 febbraio 1985 n.47? O si deve proporre azione autonoma ordinaria con cui si chiede la modifica del decreto di trasferimento con conseguente rimessione in termini e accertamento della responsabilità del CTU?
Si deve preliminarmente rilevare che la vendita non è nulla, dato che l’irregolarità edilizio urbanistica dell’immobile pignorato, edificato in assenza del (o in difformità dal) provvedimento amministrativo abilitativo, non impedisce la sua commerciabilità nella procedura esecutiva, individuale o concorsuale.
Infatti, l’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), riproduttiva dell’art. 40, comma 6, Legge 28 febbraio 1985 n.47, che sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) trova applicazione unicamente per i trasferimenti su base negoziale o volontaria, ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti.
Il fatto che l’immobile sia abusivo, perciò, non costituisce di per sé motivo di annullamento del decreto di trasferimento.
Diverso è il caso (come quello prospettato nel quesito) in cui dell’abuso edilizio non sia stata data adeguata pubblicità e informazione (l’elaborato dello stimatore deve necessariamente contenere, come prescrive l’art. 173-bis disp. att. cod. proc. civ., specifiche informazioni relative alla conformità/difformità dell’immobile alla concessione/permesso, alla possibilità di ottenere la sanatoria degli eventuali abusi e i relativi costi, ad eventuali istanze di condono, ecc.) agli offerenti e, in particolare, all’aggiudicatario, il quale potrebbe (rectius, avrebbe potuto, stante quanto si esporrà di seguito) invocare la risoluzione della vendita per l’alienazione di aliud pro alio.
Rientra, infatti, nella ipotesi di aliud pro alio quella relativa alla vendita forzata di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (Cass. 14/10/2010, n. 21249) oppure di immobili abusivamente edificati e non sanabili, la cui condizione edilizia non è stata menzionata nell’avviso di vendita (Cass. 11/10/2013, n. 23140).
La giurisprudenza di legittimità “incanala” la tutela dell’aggiudicatario in caso di vendita forzata di aliud pro alio nella opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) avverso il decreto di trasferimento, la quale deve essere proposta entro il termine massimo dell’approvazione del progetto di distribuzione (che comporta l’esaurimento della procedura) e, comunque, entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato (decreto di trasferimento o provvedimento di aggiudicazione), ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass. 2 aprile 2014, n. 7708; Cass. 29/01/2016, n.1669).
Si deve radicalmente escludere la possibilità di esperire in un giudizio separato (e, cioè, con un’autonoma azione “sganciata” dall’opposizione agli atti esecutivi) l’azione prevista a tutela dell’acquirente (sul punto, si veda la stessa Cass. 2/4/2014, n. 7708).
La chiusura del processo esecutivo (in via definitiva, senza che possa essere “resuscitato” da una richiesta di rimessione in termini o da un’opposizione extra ordinem) comporta, perciò, l’impossibilità di invocare la risoluzione della vendita giudiziaria per aliud pro alio, sia con l’opposizione agli atti esecutivi, sia con un’autonoma azione volta ad inficiare gli effetti del decreto di trasferimento.
Peraltro, il fatto che l’aggiudicatario si sia avveduto dell’abuso solo dopo 10 anni denota l’inammissibilità dell’opposizione agli atti esecutivi (anche se la procedura fosse ancora pendente), posto che il termine decadenziale, decorrente dalla conoscenza/conoscibilità del vizio è sicuramente decorso.
Il pregiudizio cagionato all’aggiudicatario dall’omessa informazione sulla regolarità amministrativa del bene acquistato potrebbe, astrattamente, trovare ristoro in un’azione risarcitoria (per danni consistenti nei costi di demolizione delle opere abusive oppure per la regolarizzazione dell’edificio, per la perdita di favorevoli occasioni di vendita, ecc.) nei confronti dell’esperto stimatore che, mancando ai propri doveri, non abbia dettagliatamente riportato nell’elaborato le condizioni dell’immobile.
In giurisprudenza la responsabilità dello stimatore è stata affermata da Cass. 18/09/2015, n. 18313 e, proprio con riferimento ad una vicenda di erronea valutazione dello status edilizio del bene staggito, da Cass. 23/06/2016, n. 13010, la quale ha ritenuto possibile prospettare l’esistenza di una responsabilità extracontrattuale del perito di stima, «a condizione che si accertino l'effettiva sussistenza di dolo o colpa nello svolgimento dell'incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell'immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti».