L'esperto risponde alla domanda:
Buongiorno, in qualità di professionista delegato alla vendita ho richiesto la pubblicazione di un bando per una data di luglio. La vendita riguarda una villa in corso di costruzione descritta al catasto come area urbana con annessa corte di mq 53; attorno alla casa, e pignorati anch'essi, vi sono altre particelle di terreno seminativo e seminativo arboreo che hanno una estensione di più di un ettaro.
Sollecitata da un potenziale offerente, mi è stato fatto notare che recentemente, a bando già pubblicato, la proprietà del bene esecutato aveva proceduto a richiedere l'accatastamento della casa come "bene in costruzione" ma che soprattutto, con una serie di frazionamenti e fusioni, la casa ora si trova annessa una corte di mq 11.418 invece degli originari 53 mq. Preciso che l'estensione totale della proprietà staggita è rimasta invariata. Chiedo se sia possibile proseguire nella vendita fissata (apportando poi nel decreto di trasferimento i dovuti chiarimenti in ordine alle modifiche catastali avvenute) o se sia opportuno riferire al GE considerando che ora il bene, avendo una corte così ampia, potrebbe ad esempio divenire un bene di lusso, con valore economico diverso e comportare anche il pagamento di imposte che ora non sono evidenziate nel bando.
Peraltro verso, si ritiene possa trattarsi (quanto meno nella forma del tentativo) di una caso di turbativa d'asta.
L’interessante quesito concerne la sopravvenuta variazione dei dati catastali (rectius, della consistenza catastale) per effetto di attività compiuta dall’esecutato dopo la pubblicazione dell’avviso di vendita.
Occorre preliminarmente rilevare che da sempre (fin dall’epoca dei satrapi di Persia) i dati catastali hanno una finalità meramente fiscale, sebbene gli stessi possano assurgere al momento del pignoramento – e con valenza prettamente civilistica – ad elementi di univoca identificazione del cespite staggito (Cass. 11272/2014).
Infatti, sono le risultanze dei registri immobiliari a individuare le formalità pregiudizievoli e gli atti traslativi che riguardano i cespiti.
Per effetto della trascrizione del pignoramento e ai sensi degli artt. 2913 ss. c.c., gli atti dispositivi, i vincoli, i pesi, ecc. successivi sono di regola inefficaci nei confronti del creditore procedente e degli intervenuti e, ex art. 2919 c.c., dell’aggiudicatario/acquirente (è il c.d. effetto di “cristallizzazione” giuridica del bene pignorato).
La regola predetta non concerne le risultanze del catasto, posto che le variazioni ivi intervenute non incidono sull’andamento della procedura, sebbene – come nel caso prospettato – possano comportare effetti fiscali sulla vendita.
La “manovra” compiuta dall’esecutato ha, probabilmente, proprio la finalità di scoraggiare la partecipazione alla gara, facendo leva su un regime fiscale sfavorevole all’aggiudicatario; come tale, la stessa deve essere denunciata alla competente Procura della Repubblica per le indagini di competenza in ordine al reato ex art. 353 c.p. (si rammenta che il delegato è pubblico ufficiale ed è tenuto a denunciare i reati di cui venga a conoscenza nell’esercizio delle sue funzioni).
Nell’ottica della prosecuzione della procedura e della liquidazione del bene, la “manovra” deve essere sventata, evitando all’aggiudicatario la “sorpresa” di un carico tributario inatteso e non adeguatamente pubblicizzato e, nel contempo, impedendo all’esecutato di far slittare la vendita e di costringere l’ausiliario a una nuova redazione dell’avviso e il creditore al pagamento di ulteriori oneri per la pubblicità.
L’obiettivo può essere raggiunto ripristinando la situazione catastale anteriore – oggetto di perizia e di pubblicità – prima della predisposizione del decreto di trasferimento.
Seppure per altre ragioni, è invalsa la prassi di far compiere agli ausiliari operazioni di natura catastale nelle more tra l’aggiudicazione e il decreto di trasferimento (ad esempio, per accatastare al catasto fabbricati edifici rurali oppure per attribuire identificativi catastali alle singole unità di un unico complesso condominiale in corso di costruzione ancora censito in modo unitario).
Tale attività – consentita in quanto preparatoria dell’atto traslativo – può essere compiuta da un ausiliario debitamente autorizzato dal giudice dell’esecuzione (solitamente, il custode o lo stesso professionista delegato oppure lo stimatore) e consiste, nella fattispecie, nel presentare una richiesta di variazione catastale che sostanzialmente ricalchi il contenuto dell’avviso di vendita.
Poiché si tratta di attività onerosa (anche se, secondo opinione diffusa, per la spesa è possibile attingere dalla cauzione versata dall’aggiudicatario) e per la quale è richiesta una specifica autorizzazione giudiziale, si suggerisce di investire del problema riscontrato (e della sua possibile soluzione) il giudice dell’esecuzione affinché lo stesso possa dettare i provvedimenti ritenuti più opportuni.