L'esperto risponde alla domanda:
Vorrei chiedervi se in una procedura esecutiva pendente il locatore, proprietario dell'immobile ad uso commerciale oggetto di esecuzione, conservi la legittimazione a richiedere al terzo locatario i canoni di locazione ANTECEDENTI il pignoramento e non corrisposti. Mentre è chiaro che il custode nominato nella procedura esecutiva abbia titolo a riscuotere i canoni SUCCESSIVI al pignoramento dell'immobile quali frutti civili dello stesso, non sembrerebbe altrettanto chiara la sorte delle morosità pregresse al pignoramento. Ove la riscossione competa al locatore, questi può agire per i canoni maturati sino alla trascrizione del pignoramento oppure sino alla nomina del custode da parte del g.e.? Persistendo le morosità, il custode deve promuovere azione di sfratto oppure chiedere al g.e. l'emissione dell'ordine di liberazione?
Rientra nell’attività di “amministrazione” del custode giudiziario la riscossione dei frutti civili della cosa pignorata (assoggettati a pignoramento ex art. 2912 c.c.) e, cioè, dei canoni previsti per locazioni o affitti già in corso (Cass. 20764/2006), nonché l’incasso dell’indennità per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c. o del risarcimento del danno derivante dall’occupazione sine titulo, anche se questi ultimi non possono tecnicamente definirsi frutti (Cass. 12556/1999, n. 12556; Cass. 267/2011; Cass. 924/2013).
Circa la legittimazione a percepire i canoni e le predette indennità, si deve ritenere che il diritto del custode giudiziario non possa protrarsi a periodi successivi al trasferimento (ex art. 586 c.p.c.) della proprietà del bene pignorato all’aggiudicatario.
L’individuazione del dies a quo appare invece più problematica.
In dottrina, alcuni autori sostengono che il pagamento dei canoni spetta al custode solo dopo la comunicazione al conduttore dell’ordinanza di nomina, mentre altri affermano che con la trascrizione del pignoramento il gravame spiega effetti erga omnes (e, dunque, anche nei confronti del locatario) e altri ancora ipotizzano che l’art. 2912 c.c. si estenda sino a ricomprendere i frutti maturati prima del pignoramento (se non ancora riscossi).
Secondo la tesi maggioritaria (accolta in giurisprudenza) – poiché la custodia ha inizio al momento della notifica dell’atto di pignoramento al debitore – sono attratti alla procedura tutti i canoni successivamente maturati, compresi quelli percepiti dall’esecutato-custode ex lege (che è tenuto a riversarli alla procedura rendendo il conto della custodia esercitata nella prima fase del processo).
Infatti, l’art. 2912 c.c. si riferisce solo ai frutti maturati dopo l’insorgenza del vincolo, mentre quelli maturati in precedenza costituiscono, invece, soltanto diritti di credito del proprietario della cosa pignorata (Cass. 1193/1996).
Dopo aver ricevuto la notifica dell’atto di pignoramento, il debitore costituito custode ex art. 559, comma 1, c.p.c. ha il diritto di esigere il pagamento dei canoni non già come proprietario-locatore, ma soltanto in qualità di custode (sino a che non interviene la sua sostituzione) ed è onerato di spendere tale qualità quando avanza la domanda, pena la sua inammissibilità (Cass. 13587/2011; Cass. 13216/2016).
Qualora i canoni successivi al pignoramento non siano stati corrisposti al debitore-custode, il custode professionale designato dal giudice ha titolo a riscuoterli.
Per liberarsi dall’obbligazione nei confronti della custodia il conduttore è tenuto a dimostrare l’avvenuto pagamento dei canoni al custode ex lege (cioè, al debitore) producendo documentazione che, secondo la prevalente giurisprudenza di merito, deve essere munita di data certa per poter essere opponibile al custode professionale, terzo rispetto alle parti del contratto; peraltro, in difetto di data certa non sarebbe possibile accertare che il pagamento è stato effettuato a favore del soggetto che in quel momento era legittimato a riceverlo.
Può avere effetti liberatori anche il pagamento eseguito nelle mani del debitore-locatore successivamente alla sostituzione nella custodia, purché sussistano i presupposti dell’art. 1189 c.c. (pagamento al creditore apparente): costituisce circostanza idonea ad integrare i requisiti di apparenza e di buona fede richiesti da tale disposizione l’aver corrisposto i canoni al soggetto che li aveva sempre riscossi in precedenza, in assenza di comunicazione da parte del nuovo custode e di avvisi al conduttore sulla pendenza della procedura (la trascrizione del pignoramento non costituisce mezzo di pubblicità nei confronti del locatario) o sulla surroga nella custodia (Cass. 17044/2017).
La morosità del conduttore nei confronti del custode giudiziario legittima quest’ultimo ad esperire l’azione di risoluzione del contratto e, cioè, lo sfratto per morosità (tra le altre, Cass. 12556/1999); poiché il contratto è opponibile, si ritiene non percorribile la strada della diretta emissione dell’ordine di liberazione ai sensi dell’art. 560 c.p.c., occorrendo previamente una pronuncia di risoluzione negoziale che non può essere emessa dal giudice dell’esecuzione.