Sebbene il quesito non sia stato posto da un professionista (come richiede la rubrica L’ESPERTO RISPONDE), riteniamo di fornire risposta alle domande avanzate, sia perché danno l’occasione per una prima (breve) analisi dell’art. 54-ter del d.l. 17/3/2020, n. 18, introdotto dalla legge di conversione del 24/4/2020, n. 27, sia perché il caso descritto costituisce esempio paradigmatico della ratio della sospensione prevista nella citata norma.

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Come noto, il legislatore, nel convertire il d.l n. 18 del 2020, ha introdotto l’art. 54-ter (rubricato “Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa”), il cui testo recita: “Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.

La norma è caratterizzata da una stesura sciatta ed imprecisa che costringe l’interprete alla ricostruzione della volontà del legislatore e ad individuare la sua concreta portata applicativa.

Basti pensare che il mero criterio letterale dovrebbe condurre all’aberrante (ed asistematica) conclusione per cui la norma sarebbe del tutto inutile e inapplicabile. Infatti, si legge che è sospesa “ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare” e, dato che non esiste una procedura esecutiva “PER” il pignoramento immobiliare (e, cioè, una procedura esecutiva prodromica al – o comunque antecedente il – pignoramento immobiliare), si dovrebbe conseguentemente ritenere che la legge non ha sospeso alcunché.

Una simile conclusione (fondata sul solo dato letterale) è, ovviamente, inaccoglibile dovendosi necessariamente attribuire significato all’intervento legislativo.

Soccorrono, perciò, gli altri criteri ermeneutici (sistematico, logico, teleologico).

La ratio dell’art. 54-ter è apparentemente dichiarata nell’incipit della disposizione (“Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19”): gli effetti negativi ai quali si riferisce il legislatore devono essere necessariamente quelli economico-sociali (e, cioè, le ripercussioni economiche negative su varie fasce della popolazione) e non già quelli sanitari, posto che non si ravvisa alcun nesso tra la procedura espropriativa immobiliare e la circolazione del coronavirus tra le persone.

Pertanto, la norma è finalizzata a dare una “boccata d’ossigeno” a chi, trovatosi in situazione di difficoltà economica o, magari, in una situazione economica ulteriormente aggravata dalla pandemia, si trova esposto al rischio di perdere l’abitazione principale e, cioè, tendenzialmente, il bene patrimoniale più prezioso.

L’esigenza di preservare temporaneamente (per 6 mesi e, dunque, fino al 30/10/2020) il debitore dal rischio di vendita forzata della casa di abitazione non può, però, sotto il profilo sistematico, privare totalmente i creditori del loro diritto di espropriare i beni per la soddisfazione del credito, diritto che trova fondamento nell’art. 24 della Costituzione e nell’art. 1 Protocollo Addizionale n. 1 della CEDU.

Si devono perciò fermamente respingere le interpretazioni (invero minoritarie) che hanno visto nell’art. 54-ter un divieto di sottoporre a pignoramento l’abitazione principale. Già il dato testuale non autorizza simili letture, dato che il riferimento alla “procedura esecutiva” (da sospendere) presuppone che la procedure sia cominciata e, dunque, che sia stato compiuto l’atto iniziale e, cioè, il pignoramento (come stabilito dall’art. 491 c.p.c.).

Peraltro, sancire l’impignorabilità dell’abitazione principale senza impedire al debitore di disporre volontariamente del cespite pregiudicherebbe ingiustificatamente le ragioni creditorie, dovendo il creditore ricorrere, per recuperare il bene all’espropriazione in caso di precedente alienazione volontaria, all’azione revocatoria ex art. 2901 c.c. (con costi molto elevati per tutte le parti e tempi potenzialmente incompatibili con l’esigenza di recupero del credito, trattandosi di azione che si conclude con pronuncia costitutiva che spiega effetti al suo passaggio in giudicato) oppure cautelarsi anticipatamente con un’onerosa iscrizione ipotecaria (e, comunque, non tutti i titoli esecutivi consentono di iscrivere ipoteca).

L’effetto sarebbe deleterio anche nei suoi risvolti macroeconomici: un soggetto finanziatore non potrebbe fare affidamento sulla garanzia patrimoniale costituita dall’immobile adibito ad abitazione e, dunque, non erogherebbe il finanziamento (o pretenderebbe diverse e/o ulteriori garanzie), il che, soprattutto in questo periodo di fabbisogno di liquidità, sarebbe assai nocivo.

L’opzione ermeneutica sopra proposta è, dunque, da scartare sotto ogni profilo e adottarla esporrebbe, in primis, l’ufficiale giudiziario che rifiutasse il pignoramento e, in secundis, il giudice che avallasse tale rifiuto o dichiarasse illegittimo il gravame a responsabilità risarcitoria nei confronti del creditore (o in conseguenza della alienazione del bene da parte del debitore o per i pregiudizi derivanti dalla necessità di esercitare l’azione revocatoria).

Si deve dunque accedere alla prevalente lettura della norma secondo la quale è consentito, anche nella vigenza dell’art. 54-ter, intraprendere l’espropriazione immobiliare dell’abitazione principale, ma questa resta immediatamente sospesa sino al 30 ottobre 2020 (così come le procedure già pendenti).

In altri termini: possono essere iniziate nuove procedure, ma tutte le procedure – nuove e pendenti – relative all’abitazione principale si arrestano fino alla scadenza del termine previsto dalla legge.

Occorre ora domandarsi che cosa il legislatore abbia inteso per “abitazione principale” e, poi, se tutte le fasi del processo esecutivo siano bloccate e tutte le attività del giudice e degli ausiliari siano impedite per effetto della citata disposizione.

Riguardo alla prima questione si osserva che la definizione di “prima casa” (nella rubrica) è in antinomia con quella di “abitazione principale” (contenuta nel testo); a quest’ultima deve darsi prevalente rilevanza, stante la mancanza di carattere precettivo della rubrica.

Resta comunque disagevole individuare un sicuro appiglio normativo al quale ancorare la nozione di “abitazione principale” ai fini dell’art. 54-ter d.l. n. 18 del 2020.

Infatti, per similitudine con l’ambito applicativo dell’art. 54-ter, si potrebbe ricercare nell’art. 76, comma 1, lett. a), d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 (come modificato dall’art. 52, comma 1, lett. g), d.l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98) la definizione di “abitazione principale”. Detta norma – regolante l’espropriazione di beni immobili nel contesto, funzionalmente contiguo, della riscossione coattiva a mezzo ruolo – impedisce all’agente della riscossione di espropriare l’unico immobile di proprietà del debitore adibito ad uso abitativo e nel quale il debitore abbia la residenza anagrafica al momento del pignoramento e, attraverso il richiamo alle categorie catastali di classificazione, specifica quali immobili, oltre alle “abitazioni di lusso”, sono esonerati dall’espropriazioni; tuttavia, non si fa cenno alle connotazioni che rendono “principale” l’abitazione, né il riferimento alla mera residenza anagrafica (per giunta risalente al momento del pignoramento) attesta che l’immobile costituisca ancora effettiva dimora del debitore.

Nemmeno nell’art. 41-bis d.l. 26 ottobre 2019, n. 124, convertito dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, norma in tema di rinegoziazione dei mutui, si rinviene una puntuale nozione di “prima casa” (o abitazione principale) del soggetto trovatosi poi in difficoltà nel ripagare il debito contratto per finanziare l’acquisto.

L’art. 560 c.p.c. (oggetto di recenti modifiche legislative nel 2019 e nel 2020) detta una disciplina speciale per la liberazione dell’ “immobile abitato dal debitore e dai suoi familiari”, ma anch’esso non contiene una definizione precisa della sua abitazione (tantomeno principale) e la prossimità delle riforme che hanno interessato la norma non ha ad oggi consentito un’interpretazione uniforme o anche solo prevalente.

Specifiche definizioni di “abitazioni principale” – tra loro non interamente sovrapponibili – sono contenute nella disciplina fiscale e, segnatamente, nell’art. 10, comma 3-bis, T.U. delle imposte sui redditi (d.P.R. n. 22 dicembre 1986, n. 917), nell’art. 15, comma 1, lett. b, del medesimo d.P.R. n. 917 del 1986, nell’art. 13 d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modifiche dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

La diversità di finalità e di ambito delle citate disposizioni e, soprattutto, l’eterogeneità delle nozioni non consentono di individuare una definizione pienamente soddisfacente.

In via interpretativa, si suggerisce di qualificare come “abitazione principale” l’immobile ad uso abitativo in titolarità del debitore (per proprietà o per altro diritto reale) in cui questo risiedeva anagraficamente al momento del pignoramento e dove tuttora abita.

Riguardo all’ambito della disposta sospensione, l’art. 54-ter è contrassegnato da un’estrema ampiezza testuale, tanto che l’analisi del dato formale potrebbe condurre a ritenere incluse nel recinto della sospensione anche le procedure esecutive nelle quali la liquidazione del bene sia giunta al suo epilogo.

Come già esposto, però, il criterio di interpretazione letterale non è l’unico criterio ermeneutico e l’interprete deve necessariamente analizzare la portata applicativa alla luce delle sue ricadute sistematiche e della logica del sistema stesso.

Poiché la ratio legis dichiarata coincide con l’intento di attutire gli effetti negativi “socio-economici” e, cioè, i riverberi della crisi del sistema produttivo sui soggetti maggiormente deboli (che nell’azione esecutiva vedono a rischio la propria abitazione), la previsione del blocco semestrale delle procedure esecutive è volta a scongiurare che la perdita dell’abitazione aggravi la già incisa posizione del debitore esecutato.

L’esigenza di dare tutela al debitore fragile senza pretermettere integralmente e arbitrariamente gli interessi dei suoi creditori (ma anche del debitore stesso) impone di ritenere che la fase distributiva – che si svolge dopo che la perdita dell’immobile si è già prodotta – non formi oggetto della disposizione.

La necessità di distribuire il ricavato dalla vendita immettendo nel sistema economico la liquidità ottenuta (esigenza ancora più avvertita allo scopo di mitigare la crisi economica indotta dalla pandemia) implica che debbano essere preservate dalla sospensione le procedure che siano già addivenute alla distribuzione del ricavato: lo svolgimento di questa non solo non pregiudica il debitore (che ha ormai perduto il cespite), ma potrebbe addirittura favorirlo (in astratto, il debitore potrebbe finanche avere diritto alla restituzione del residuo del ricavato della vendita forzata una volta soddisfatti i creditori e sarebbe incongruo bloccare in capo alla procedura un importo che spetta all’esecutato, oltretutto cagionandogli un pregiudizio, dato che gli interessi sulle somme dovute ai creditori continuerebbero a decorrere).

Inoltre, una volta alienato l’immobile, la procedura non ha più ad oggetto l’abitazione principale (presupposto per l’applicazione della norma), bensì il denaro versato dall’aggiudicatario, sicché – anche sotto il profilo squisitamente letterale – non vi è motivo per dilazionare il pagamento in favore dei creditori a data successiva al 30/10/2020.

Ci si deve chiedere, infine, se l’entrata in vigore della norma successivamente all’aggiudicazione pregiudichi l’aggiudicatario e, dunque, se l’emissione del decreto di trasferimento debba essere differita alla scadenza del semestre.

Le letture assertive di alcuni interpreti – secondo cui l’emissione del decreto di trasferimento dovrebbe essere necessariamente rinviata a data successiva al 30/10/2020 – si fondano esclusivamente sul dato letterale (come detto, del tutto insoddisfacente) e non considerano gli altri criteri di interpretazione (sistematico, teleologico, logico).

Dal punto di vista sistematico, la liquidazione del bene già culminata nell’aggiudicazione dell’immobile non risente della sospensione del processo esecutivo e nemmeno della sua chiusura, come previsto dall’art. 187-bis disp. att. c.p.c., disposizione che fa espressamente salvi i diritti dell’aggiudicatario. Quest’ultima norma (il cui significato è stato autorevolmente espresso da Cass. Sez. Un. 21110/2012) stabilisce, bilanciando gli interessi sottesi, che l’affidamento dell’aggiudicatario sulla stabilità della vendita giudiziaria prevale sull’interesse del debitore a conservare la titolarità del bene: in altri termini, quando la procedura viene interrotta (come nei casi estinzione o chiusura anticipata) o sospesa (si pensi alla sopravvenuta sospensione del titolo esecutivo) dopo l’aggiudicazione, l’aggiudicatario mantiene comunque il suo ius ad rem, pur se condizionato al versamento del prezzo.

La tutela accordata all’aggiudicatario (che costituisce principio generale del diritto delle esecuzioni secondo Cass. 3709/1019) determina la definitiva perdita dell’immobile, salve le limitatissime ipotesi (v. sul punto Cass. 18451/2015) in cui il giudice dell’esecuzione adotti il provvedimento ex art. 586 c.p.c. e disponga la revoca dell’aggiudicazione e la ripetizione della gara.

Poiché l’aggiudicatario che ha versato il prezzo ha diritto a conseguire la proprietà del bene, la sospensione ex art. 54-ter non può provarlo del corrispondente diritto ad ottenere il decreto di trasferimento, atto che sancisce la definitiva fuoriuscita dell’immobile dal patrimonio dell’esecutato, in realtà già in nuce realizzatasi con l’aggiudicazione.

Procrastinare il trasferimento alla scadenza del periodo di sospensione, poi, sarebbe illogico perché esporrebbe l’aggiudicatario al rischio di perdere l’eventuale finanziamento erogato per il pagamento del prezzo (è frequente la clausola che impone al mutuatario di consentire l’iscrizione ipotecaria sul bene acquistato entro un breve tempo dall’erogazione delle somme).

Anche secondo il criterio teleologico (la “boccata di ossigeno” per il debitore), ci si chiede quale vantaggio potrebbe trarre l’esecutato dal rinvio dell’emissione del decreto di trasferimento e dal mantenimento (solo formale) della proprietà dell’abitazione fino al 30/10/2020: affermare che la sospensione ex art. 54-ter si applica anche all’emissione del decreto di trasferimento in relazione alle aggiudicazioni verificatesi fino al 29/4/2020 non procurerebbe alcun vantaggio all’esecutato (e, anzi, sarebbe potenzialmente dannosa) e determinerebbe nocumento all’aggiudicatario e ai creditori.

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Dopo tutte le elucubrazioni sopra esposte, il quesito merita risposte più semplici.

Il caso prospettato è proprio quello per il quale, presumibilmente, il legislatore voleva apprestare la tutela prevista dall’art. 54-ter d.l. n. 18 del 2020 (il debitore viene colpito da pignoramento dell’abitazione in questo periodo e vorrebbe “solo avere il tempo per cercare un finanziamento”, volontà che denota l’intento di saldare la propria posizione debitoria salvando l’immobile).

La procedura è stata validamente iniziata col pignoramento notificato il 28/4/2020: la legislazione d’emergenza non impediva (e non impedisce) il compimento di tale atto.

In forza dell’art. 54-ter d.l. n. 18 del 2020, la procedura esecutiva, così iniziata, è sospesa fino al 30/10/2020 perché ha ad oggetto l’immobile adibito ad abitazione del debitore (qualora il giudice dell’esecuzione non disponga automaticamente la sospensione, è opportuno presentare un’istanza per richiederla, segnalando la situazione).

Alla scadenza del termine predetto, la procedura proseguirà con le attività previste dal codice di procedura civile per dar corso all’espropriazione.

Il termine ultimo per il salvataggio della casa è costituito dall’aggiudicazione (una volta aggiudicato all’esito della gara, l’immobile è perso, salve rare ipotesi).

Prima di allora il debitore può cercare un finanziamento per far fronte al debito, tentare un accordo stragiudiziale coi creditori e anche – prima dell’udienza in cui il bene sarà messo in vendita – accedere alla conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.), che consente di pagare anche ratealmente il debito.