Come noto, il decreto di trasferimento costituisce l’atto della vendita forzata che segna il passaggio della proprietà del bene pignorato dal debitore esecutato all’aggiudicatario.

L’art. 1, comma 7, della Legge 27/12/1997, n. 449 stabilisce che “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 le detrazioni previste dai precedenti commi possono essere utilizzate dal venditore oppure possono essere trasferite per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare” e, analogamente, prevede l’art. 2, comma 5, della Legge 27/12/2002, n. 289, secondo cui “Resta fermo, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n . 449, e successive modificazioni, che le detrazioni possono essere utilizzate dal venditore oppure essere trasferite all’acquirente persona fisica.”.

Più esplicito è l’art. 16-bis, comma 8, D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo Unico Imposte sui Redditi), a norma del quale “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.”.

Le circolari dell’Agenzia delle Entrate (tra queste, la Circolare n. 19/E dell’1/6/2012 e altre successive) interpretano il dato normativo nel senso che, in caso di vendita dell’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio (o risparmio energetico) prima del decorso dell’intero periodo per fruire dell’agevolazione fiscale, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è automaticamente trasferito all’acquirente (se persona fisica) dell’unità immobiliare, a meno che non risultino nell’atto di compravendita (nella specie, nel decreto di trasferimento) specifiche indicazioni in senso contrario.

Alla luce della ricostruzione normativa, nulla prevedendo il decreto di trasferimento, il diritto alle detrazioni residue spetta all’aggiudicatario (anche con riguardo alla rata di detrazione relativa all’anno del decreto di trasferimento dovendosi avere riguardo al soggetto che risulti proprietario al 31 dicembre).

Rispondendo ai quesiti:

- Le agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico non generano un credito d’imposta (nei confronti dell’Erario) in favore del proprietario committente il quale può godere dei bonus esclusivamente con detrazioni applicate sulle imposte dovute: conseguentemente, non esistendo alcun credito del contribuente-debitore, il creditore non può procedere alla sua espropriazione presso terzi (cioè, presso l’Agenzia delle Entrate).

- Si prospetta l’illegittimità del decreto di trasferimento (comunque non impugnato con l’opposizione ex art. 617 c.p.c. e, dunque, definitivo e irretrattabile) in ragione di un “indebito vantaggio” per l’aggiudicatario. In realtà, il vantaggio conseguito dall’aggiudicatario è pienamente legittimo e corrisponde al meccanismo previsto dalle succitate disposizioni che determinano la trasmissione all’acquirente del diritto alle detrazioni. Il bene immobile pignorato è stato venduto con pertinenze, frutti ed accessori (art. 2912 c.c.) e tra questi deve ritenersi incluso anche il bonus fiscale residuo: poco importa che tale vantaggio non abbia formato oggetto di stima (un diligente esperto stimatore avrebbe dovuto considerare la trasmissione delle detrazioni al fine di meglio individuare il prezzo-base della gara) o che la circostanza non sia stata adeguatamente pubblicizzata (anzi, forse nemmeno l’acquirente ne ha consapevolezza), poiché l’esecutato avrebbe casomai dovuto reagire avverso l’ordinanza di vendita.

In conclusione, l’espropriazione forzata di un immobile che sia stato oggetto di interventi di ristrutturazione o volti al risparmio energetico e che abbiano dato diritto all’esecutato alle detrazioni previste per detti interventi determina la trasmissione delle agevolazioni fiscali all’aggiudicatario al momento del decreto di trasferimento.

Di tale possibile vantaggio per l’aggiudicatario (purché persona fisica) deve essere data adeguata illustrazione nella perizia di stima, che dovrà altresì considerare la circostanza al fine di determinare congruamente il valore dell’immobile.

Pur in mancanza di tali indicazioni, alla luce dell’insegnamento di Cass. 18451/2015, non è possibile impugnare il decreto di trasferimento perché il prezzo di aggiudicazione è inferiore al giusto prezzo, trattandosi di circostanze conosciute dall’esecutato anteriormente all’aggiudicazione e conoscibili dalle altre parti prima di essa.