L'esperto risponde alla domanda:
Immobile pignorato per l’intero (Tizio per la nuda proprietà e Caio per usufrutto entrambi esecutati).
Dopo l’ipoteca ma prima del pignoramento Caio stipula una locazione trentennale con Tizio che prevede un patto di opzione per l’acquisto a favore di Tizio. Contratto regolarmente trascritto.
Interviene poi il pignoramento ed il custode intraprende l’azione di sfratto per morosità che si sta ora concludendo.
Il quesito è in merito all’opponibilità all’aggiudicatario di quel diritto di opzione che di fatto risulterebbe a favore del nudo proprietario esecutato. Riterrei di no per tutta una serie di motivazioni che porterebbero di fatto ad impedire l’espropriazione del bene ma, non avendo trovato nulla di specifico, gradirei un parere sul punto.
Dal quesito risulta che nel periodo intercorrente tra l’iscrizione di ipoteca a favore del creditore e il pignoramento immobiliare, gli esecutati hanno stipulato un contratto di locazione trentennale (l’usufruttuario ha concesso il godimento al nudo proprietario) unitamente a un’opzione d’acquisto del bene.
Innanzitutto, il professionista richiedente dovrebbe verificare puntualmente l’avvenuta trascrizione del patto d’opzione.
Si ipotizza che la trascrizione dell’opzione sia stata omessa perché, secondo l’opinione predominante, il patto ex art. 1331 c.c. non può essere trascritto (tantomeno applicando analogicamente l’art. 2645-bis c.c., dettato per la diversa fattispecie negoziale del contratto preliminare).
È presumibile che le parti abbiano presentato al conservatore dei registri immobiliari una nota di trascrizione relativa al contratto di locazione e che solo nel “quadro D” abbiano dato atto del patto d’opzione: tale modalità non è sufficiente a costituire “trascrizione” e a far emergere l’opzione che, seppure collegata, è distinta rispetto al contratto di locazione; infatti, il quadro D è solamente specificativo dei quadri precedenti e non può valere ex se a dare risalto a una formalità che doveva essere trascritta autonomamente (si rammenta, peraltro, che, per consolidata giurisprudenza, l’opponibilità delle formalità trascritte o iscritte deve emergere dalle note di trascrizione/iscrizione e non dai titoli su cui esse si fondano, posto che non vi è onere di consultare questi ultimi).
In difetto di una specifica nota di trascrizione del patto d’opzione, dunque, nessuna rilevanza potrebbe avere la pattuizione inter partes (meramente obbligatoria) inserita nel contratto di locazione (questo sì trascritto ed eventualmente opponibile nei limiti degli artt. 2923, 2812, 2918 c.c.).
Anche a voler ipotizzare che sia stata trascritta dal conservatore una specifica formalità relativa al patto d’opzione, questo sarebbe comunque inopponibile all’aggiudicatario.
In primis, una trascrizione successiva all’ipoteca non incide il diritto del creditore ipotecario di espropriare l’immobile nella situazione giuridica in cui esso si trovava al momento dell’iscrizione (art. 2808, comma 1, c.c.): l’effetto di “cristallizzazione giuridica” del bene impresso dal pignoramento – che determina l’insensibilità dell’aggiudicatario ai diritti acquistati da terzi in pendenza di procedura (art. 2919, comma 2, c.c.), se inefficaci nei confronti dei creditori (artt. 2913 ss. c.c.) – riguarda anche il creditore ipotecario, che è insensibile agli atti successivamente iscritti o trascritti; per corollario, l’acquisto da parte dell’aggiudicatario si rinsalda con la condizione giuridica in cui il bene si trovava al momento dell’iscrizione dell’ipoteca.
Con una semplificazione, si può affermare che l’aggiudicatario “compra il bene dall’ipotecario” e che la sua posizione è assimilata a quella del predetto creditore.
In secondo luogo, l’opzione ex art. 1331 c.c. – a differenza del preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo – ha il valore di proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.); l’esercizio dell’opzione costituisce accettazione e determina la conclusione del contratto, ma questo si perfeziona, ex art. 1326 c.c., “nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte” (v., in proposito, Cass. 28762/2017). Conseguentemente, dall’eventuale accettazione del nudo proprietario non deriverebbe un negozio efficace ex tunc, bensì una vendita ex nunc, successiva al pignoramento e, come tale, inefficace nei confronti dei creditori (ex art. 2913 c.c.) e dell’aggiudicatario (ex art. 2919 c.c.).
Da ultimo, come già precedentemente esposto, l’opzione – anche se relativa alla compravendita di diritti reali su immobili – non ha effetti reali, ma meramente obbligatori, sicché i suoi effetti si producono inter partes (stante la mancanza di disposizioni che amplifichino la sua portata ultra partes), lasciando impregiudicati i diritti eventualmente acquistati dai terzi sulla res (in altri termini, la lesione del diritto di opzione non incide sulla circolazione del bene che ne forma oggetto, ma dà luogo, casomai, a responsabilità risarcitoria della parte che si è sottratta all’offerta irrevocabile ex art. 1331 c.c.).