La prima questione da esaminare concerne l’effettiva cessazione del rapporto di locazione tra l’esecutato e la società occupante l’immobile in epoca anteriore al pignoramento.

Infatti, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il diniego di rinnovazione alla prima scadenza da parte del locatore è vincolato alla sussistenza dei presupposti individuati dalla legislazione speciale e, comunque, alla tempestiva disdetta, richiesta anche per le scadenze successive; in mancanza di disdetta (o di insussistenza dei presupposti normativi) si verifica la rinnovazione tacita del contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.

Il professionista delegato/custode, perciò, è tenuto a verificare che sia stata data tempestiva disdetta e che, in caso di prima scadenza, siano stati comunicati e siano sussistenti i presupposti che la legittimano.

In caso di esito negativo della verifica, il contratto – da reputarsi in essere al momento del pignoramento – è opponibile alla procedura e il custode giudiziario è tenuto a rispettarlo: ciò comporta l’esigenza di riscuotere i canoni di locazione dal conduttore sin dalla data del pignoramento (salvi gli effetti liberatori, ex art. 1189 c.c., dell’avvenuto pagamento – la cui dimostrazione spetta al debitore – eseguito in buona fede nelle mani del locatore; v. Cass. 17044/2017).

Qualora, invece, il rapporto contrattuale sia effettivamente cessato, la permanenza nell’immobile dell’ex-conduttore costituisce occupazione sine titulo.

Il custode giudiziario è pienamente legittimato all’azione per il riconoscimento di un’indennità di natura risarcitoria: “Nell’ipotesi di detenzione di un immobile pignorato in forza di titolo non opponibile alla procedura esecutiva, è configurabile, in favore del custode giudiziario autorizzato ad agire in giudizio, - quale organo pubblico della procedura esecutiva, ausiliare del giudice - un danno risarcibile che deriva dall'impossibilità di una proficua utilizzazione del bene pignorato e dalla difficoltà a che il bene sia venduto, quanto prima, al suo effettivo valore di mercato; risarcimento sul quale si estende il pignoramento, quale frutto, ex art. 2912 cod. civ..” (Cass. 924/2013).

Per far cessare l’occupazione (abusiva) il custode deve chiedere al giudice dell’esecuzione l’emissione dell’ordine di liberazione, manifestando la sussistenza dei presupposti per la dazione di tale provvedimento (si rinvia all’articolo di questa Rivista alla pagina http://www.inexecutivis.it/approfondimenti/2019/03-marzo/la-liberazione-dellimmobile-pignorato-dopo-la-controriforma-del-2019/).

In particolare, in base alla lettera dell’art. 560, comma 6, c.p.c., “il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato … quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare”: la liberazione di un capannone – che non è ex se annoverato tra gli immobili che possono essere destinati ad uso abitativo – non soggiace alle norme di favore (introdotte nel 2019) che limitano la possibilità di liberare le case degli esecutati prima del trasferimento del cespite; anzi, il legislatore ha anche indicato il momento (“quando”) in cui il giudice è tenuto a disporre la liberazione del cespite.

L’ordine di liberazione, strumento ritenuto indispensabile per favorire la vendita forzata, costituisce atto del giudice dell’esecuzione, sicché la sua mancata emissione non giustifica alcuna reazione da parte del custode giudiziario (casomai, saranno le parti ad impiegare gli strumenti processuali previsti per sollecitare il giudice, per impugnare eventuali dinieghi o anche per farne valere la responsabilità risarcitoria).

Una volta che il provvedimento è stato emesso, la recente modifica apportata all’art. 560 c.p.c. dall’art. 18-quater, comma 1, d.l. 30/12/2019, n. 162, introdotto dalla legge 28/2/2020, n. 8, specifica che l’ordine “può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”. Si tratta della medesima forma di attuazione introdotta con la riforma legislativa del 2016, in forza della quale il giudice dell’esecuzione è incaricato di dettare al custode anche le modalità di concretizzazione del provvedimento, nonché di munirlo degli ausiliari (anche la forza pubblica) necessari per il compimento dell’attività.