La mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, di una pertinenza, a fronte dell’espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell'oggetto o nel quadro “D” della nota meccanizzata), una diversa risultanza dell'atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell'art. 2912 cod. civ. (Cass. 11272/2014).

In altri termini, la strada – dotata di un autonomo identificativo catastale (e, per giunta, oggetto di separata alienazione) – non è oggetto del pignoramento e, conseguentemente, di tale circostanza deve tener conto il perito stimatore.

Nella fattispecie indicata nel quesito, dunque, i fabbricati pignorati sono privi di accesso e possono essere considerati interclusi: l’interclusione assoluta o relativa, che legittima la costituzione della servitù coattiva di passaggio, ricorre quando il fondo, privo di accesso alla via pubblica, è “circondato da fondi altrui”, ai sensi dell'art. 1051 c.c.

Potrebbe però ravvisarsi, nella specie, la cosiddetta “Destinazione del padre di famiglia” ai sensi dell’art. 1062 c.c., il quale prevede il caso in cui due fondi, in un primo tempo di titolarità di uno stesso proprietario, siano separati e, a causa della presenza di opere visibili e permanenti, ne derivi il vincolo oggettivo di un fondo nei confronti dell'altro: “Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati”.

Dal quesito, infatti, si evince che il complessivo bene immobile era, in origine, di un unico proprietario che ha separatamente alienato il fondo coi fabbricati e quello con la strada: se così è, non occorre un provvedimento giudiziale per costituire la servitù di passaggio, ma – casomai – un accertamento della stessa (anche per finalità di trascrizione nei registri immobiliari).

È categoricamente escluso che spetti al giudice dell’esecuzione accertare la sussistenza della servitù ex art. 1062 c.c. o costituire una servitù coattiva ex art. 1051 c.c.; il processo esecutivo, difatti, è volto alla realizzazione del comando contenuto nel titolo esecutivo e non è strutturato per la dazione di provvedimenti che devono essere resi nel processo di cognizione.

Ciò non toglie che il giudice dell’esecuzione sia chiamato, nell’ambito dei propri poteri, a valutare la vendibilità dell’immobile ed eventuali ostacoli alla sua alienabilità, ovviamente sulla scorta degli elementi forniti dal perito. Si intende dire che il giudice dell’esecuzione potrebbe disporre la messa in vendita del bene specificando che il fondo è intercluso o che sussistono elementi (da riportare puntualmente nell’elaborato peritale) per ritenere ipotizzabile la servitù del padre di famiglia.

Spetterà all’aggiudicatario (posto che il custode giudiziario non ha, di regola, legittimazione all’esercizio di azioni petitorie) agire in giudizio per ottenere la costituzione o l’accertamento della servitù di passaggio sulla strada.

Naturalmente, la mancanza di un accesso alla via pubblica e l’incombente addossato all’aggiudicatario devono essere considerati nella stima del cespite, il quale sconterà un prezzo di aggiudicazione inferiore rispetto a quello di un identico bene che sia già stato riconosciuto come fondo dominante.