Il quesito non specifica se gli immobili del debitore sono concessi in godimento alla società dell’esecutato con contratto di locazione o se la loro occupazione da parte della società non è supportata da alcun titolo di godimento.

Qualora gli immobili del debitore fossero stati locati alla società (la quale ha una soggettività giuridica distinta da quella dell’esecutato), occorrerebbe verificare – in base agli elementi dell’art. 2923 c.c. (norma che riguarda anche il custode e non solo l’aggiudicatario, secondo la prevalente giurisprudenza) – se il contratto è opponibile oppure no.

Se il contratto è opponibile (perché anteriore al pignoramento e a canone non vile, rientra nell’attività di “amministrazione” del custode giudiziario la riscossione dei frutti civili della cosa pignorata (assoggettati a pignoramento ex art. 2912 c.c.) e, cioè, dei canoni previsti per locazioni o affitti già in corso (Cass. 20764/2006), nonché l’incasso dell’indennità per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c. o del risarcimento del danno derivante dall’occupazione sine titulo (Cass. 12556/1999; Cass. 267/2011; Cass. 924/2013).

La morosità del conduttore nei confronti del custode giudiziario (si veda, però, Cass. 17044/2017 per il caso di pagamento in buona fede eseguito nelle mani del debitore) legittima quest’ultimo ad esperire l’azione di risoluzione del contratto e, cioè, lo sfratto per morosità (tra le altre, Cass. 12556/1999); poiché il contratto è opponibile, si ritiene non percorribile la strada della diretta emissione dell’ordine di liberazione ai sensi dell’art. 560 c.p.c., occorrendo previamente una pronuncia di risoluzione negoziale che non può essere emessa dal giudice dell’esecuzione.

Se, invece, la locazione non è opponibile o non c’è alcun contratto locativo o se gli immobili sono concessi alla società in comodato (che, in forza degli artt. 1809 e 1810 c.c., può essere sciolto dal custode, subentrato al comodante nell’amministrazione del cespite), l’occupazione da parte della società deve ritenersi sine titulo.

In quest’ultimo caso, il bene può essere oggetto di ordine di liberazione immediato ex art. 560 c.p.c. (non essendo immobile abitato dal debitore e dai suoi familiari), che il diligente custode è tenuto a richiedere al giudice al fine di alienare il bene come libero dall’altrui illegittima occupazione.

In alternativa, qualora sia più conveniente la stipula di una locazione con la società (la quale presuppone, però, una verifica sulla solvibilità del locatario), il custode può chiedere al giudice l’autorizzazione a concludere detto contratto (anche se non più prevista dall’art. 560 c.p.c., si ritiene indispensabile l’autorizzazione giudiziale, dato che al giudice compete il potere di dirigere l’esecuzione).