L'esperto risponde alla domanda:
Il delegato ha trasferito piena proprietà come da pignoramento e da nota di trascrizione al pignoramento. Da verifica degli atti non doveva trasferirsi la piena proprietà ma la proprietà superficiaria. La perizia indicava il valore sulla proprietà superficiaria. Essendo già alla fase di redazione del riparto, si può ora modificare il decreto di trasferimento? Si deve chiedere al Creditore procedente (unico nella procedura) di modificare la nota di trascrizione originaria? Ci sono conseguenze per il delegato e quali?
La Corte di Cassazione ha affermato il principio in base al quale non è invalido il pignoramento che colpisca, in luogo del diritto di cui effettivamente è titolare il debitore esecutato, un diritto di contenuto od estensione maggiore, producendosi in tal caso il solo effetto di ridurre o limitare il pignoramento stesso, ipso iure e del tutto idoneamente, al primo diritto (Cass. 14 marzo 2013, n. 6576, relativa proprio al caso di pignoramento della piena proprietà in luogo della sola spettante proprietà superficiaria).
La non titolarità della piena proprietà – ma soltanto del diritto di superficie – non consente di assoggettare a procedura esecutiva la porzione di diritto che al debitore non fa capo, ferma restando l'efficacia del pignoramento per il minor diritto a lui spettante.
In altre parole, il pignoramento è inefficace per la parte eccedente il diritto (di superficie) del debitore e la procedura esecutiva deve svolgersi esclusivamente con riguardo al diritto reale di cui l’esecutato è titolare.
Da quanto ora esposto si evince che l’avviso di vendita avrebbe dovuto contemplare il diritto di superficie (conformemente a quanto stimato nella perizia) e non la piena proprietà e, conseguentemente, il decreto di trasferimento avrebbe dovuto trasferire soltanto la proprietà superficiaria.
Per il principio nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest, il decreto ex art. 586 c.p.c. è privo di effetti nella parte in cui trasferisce la piena proprietà, anziché quella superficiaria.
È possibile rettificare (anche dopo la conclusione della procedura) il decreto di trasferimento specificando che l’aggiudicatario ha acquisito il solo diritto di superficie.
Ciò non esime da responsabilità risarcitoria il professionista delegato, qualora l’aggiudicatario abbia confidato nell’avviso e nella conforme pubblicità che ponevano in vendita la piena proprietà.
È, infatti, configurabile un legittimo affidamento dell’aggiudicatario (pregiudicato dall’errore compiuto sulla consistenza del diritto staggito) sulle informazioni date dagli organi della procedura.
Nemmeno può ipotizzarsi una concorrente responsabilità dell’aggiudicatario, perché, parafrasando Cass. 22/6/2020, n. 12127, trattandosi di questione prettamente giuridica, fa parte dell'obbligo di prestazione professionale e rientra nella diligenza media esigibile dal professionista (e non invece del “profano”) la verifica della titolarità del diritto messo in vendita (in proposito, Cass. 26/05/2014, n. 11638 e Cass. 11/6/2019, n. 15597).