L'esperto risponde alla domanda:
La banca ha pignorato molti beni di proprietà di due soggetti A e B entrambi debitori. Alcuni beni sono in piena proprietà di A altri sono in comproprietà (1/3 e 2/3) fra A e B, in ogni caso la banca ha comunque pignorato l’intero di tutti i beni tranne uno. Si tratta di un appezzamento di terreno che pur essendo in comproprietà fra A e B (sempre n ragione di 1/3 e 2/3) la banca ha pignorato solo per 1/3 di A. La banca non ha chiesto la divisione ma la vendita, il Ge ha autorizzato la vendita, il ctu nella perizia ha indicato che il lotto è in piena proprietà degli esecutati non precisando che il pignoramento colpiva solo la quota di A e il delegato non si è accorto che solo il 1/3 di A era oggetto di pignoramento ed ha messo in vendita l’intero. Il bene è stato aggiudicato ed ovviamente il difensore dell’esecutato si è accorto del problema solo il giorno dopo. La banca ha indicato che farà pignoramento integrativo nei confronti del debitore B comproprietario per i 2/3 e chiederà riunione. L’aggiudicazione è in qualche modo salvabile?
La questione posta dal quesito può essere ridotta, in sostanza, ad un pignoramento immobiliare di una quota con conseguente (erronea) vendita dell’intero cespite.
Il pignoramento non può reputarsi errato perché il creditore di entrambi i debitori non è tenuto ad aggredire contemporaneamente i beni di tutti.
In altre parole, il creditore comune ha la facoltà di pignorare soltanto la quota di 1/3 di A e non si tratta di un inammissibile pignoramento “per difetto”, fattispecie che presuppone che l’esecutato sia titolare dell’intero immobile: “Se un bene non è diviso in quote, non può il creditore pignorarne una quota soltanto, perché si attribuirebbe in tal modo al pignoramento una impossibile funzione di costituzione di diritti reali di contenuto o estensione prima insussistenti” (Cass. 6575/2013).
L’oggetto della procedura esecutiva era, dunque, la quota di 1/3 del diritto di proprietà in titolarità di A ed è evidente che non si dovesse (né si potesse) disporre la vendita dell’immobile nella sua interezza, ma piuttosto ordinare il giudizio divisorio.
Ciononostante, all’intero hanno fatto riferimento la perizia, l’ordinanza di vendita e la pubblicità e, conseguentemente, l’intero cespite è stato aggiudicato in esito alla gara.
In nessun caso sarà possibile trasferire all’aggiudicatario i restanti 2/3 dell’immobile di proprietà di B, nemmeno in caso di loro successivo pignoramento da parte della banca, atto che non può avere un’efficacia “sanante” degli errori commessi nella procedura contro A: ne consegue che l’aggiudicazione dovrà essere revocata, fermo restando il diritto dell’aggiudicatario a conseguire un risarcimento degli eventuali pregiudizi arrecatigli (per un precedente, Cass. 18313/2015).
La sopravvenuta procedura contro B riguardante i 2/3 del terreno potrà essere “riunita” (termine usato in maniera atecnica, dato che la riunione è istituto del processo di cognizione) per ragioni di opportunità al fine di procedere ad una vendita unitaria delle quote di A (1/3) e di B (2/3).